商品房预售合同解除买方逾期付款算不算违约？征和律所结合呼和浩特(2025)内01民终3073号案例实务解读
法律问题
商品房预售履行过程中，买卖双方就房屋图纸、结构质量、外立面规划等问题发生争议，买方未按期支付剩余购房款，合同解除后买方是否构成违约？开发商能否依据合同约定扣除总房款10%作为违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内01民终3073号生效判决分析：判断商品房预售合同履行中买方逾期付款是否构成违约，不能仅孤立依据合同约定的付款期限认定，需结合合同履行全流程、双方权利义务的对等性、逾期行为的成因综合判定： 1. 本案中买方的剩余购房款支付义务与开发商的房屋交付义务履行期限均为2022年6月30日，属于没有先后履行顺序的对等债务，买方有权行使同时履行抗辩权； 2. 买方在付款期限届满前已发现案涉房屋存在认购图纸与合同附图不符、烟道设置过低影响使用、外立面被擅自拆除等多项问题，且已持续向开发商提出异议并协商，不属于无故逾期付款； 3. 案涉房屋系买方父亲与开发商整体磋商购买的23栋房屋的一部分，另案生效判决已就同楼栋同类购房纠纷认定房屋现状已影响购房人使用目的，购房人无违约过错，基于整体交易的背景，本案买方同样不构成违约。因此，开发商扣除总房款10%作为违约金无事实和法律依据，应当全额退还买方已付购房款。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。
最新案例
基本事实：2021年周某与呼和浩特某房地产开发有限公司签订15份《商品房买卖合同（预售）》，约定周某购买该公司开发的某项目23栋15套商业用房，总房款16819293元，双方义务为：周某应于2022年6月30日前付清全部购房款，开发商应于同日交付符合约定的房屋。合同签订后，周某已支付购房款共计8409648元，后发现案涉房屋存在认购图纸与合同附图不一致、烟道设置仅2.3米远低于约定层高影响使用、承诺保留的外立面被擅自拆除等问题，遂多次与开发商协商，未支付剩余购房款。2023年4月开发商向周某发送《解约通知书》，以周某逾期付款构成违约为由，扣除总房款10%的违约金1681929元后，仅向周某退还剩余已付房款6727718元，周某不服诉至法院，要求开发商退还被扣的1681930元。
争议焦点：周某未按期支付剩余购房款是否构成违约，开发商是否有权扣除总房款10%作为违约金。
法院观点：首先，双方付款义务与交房义务履行期限一致，属于同时履行债务，周某在付款期限届满前已发现房屋存在多处影响使用的问题，有权行使同时履行抗辩权暂停支付剩余房款，不构成违约；其次，案涉房屋系周某父亲周某某整体磋商购买的23栋房屋的一部分，另案生效判决已就同楼栋其他购房纠纷认定房屋现状影响购房人使用目的，购房人无违约过错，本案争议事项与另案一致，周某不存在违约；最后，开发商扣除违约金无事实和法律依据，应予退还。
裁判结果：呼和浩特市中级人民法院二审判决驳回开发商上诉，维持原判，开发商需于判决生效之日起十日内退还周某被扣购房款1681930元。
案例检索信息
- 案号：(2025)内01民终3073号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购房人在商品房交易中如发现房屋存在图纸不符、结构缺陷、规划变更等问题，需第一时间留存现场照片、沟通记录、协商录音等证据，如开发商的交房义务与自身付款义务履行时间一致，可依法行使同时履行抗辩权暂停付款，但需及时向开发商发送书面函件明确异议事由，避免被认定为无故逾期付款。 2. 对于整体磋商、批量购买的多套房屋交易，人民法院会结合交易背景、协商过程综合判断违约主体，关联案件的生效裁判确认的事实属于免证事实，购房人可充分利用生效裁判的既判力，降低后续案件的举证成本，维护自身合法权益。 3. 开发商作为房屋出卖方，对设计图纸、规划方案负有法定管理义务，不得向购房人提供未备案的图纸误导购房决策，也不得擅自变更房屋结构、外立面等影响房屋使用价值的设计，否则购房人有权拒绝付款并主张相应违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。