承租人更换马桶致漏水出租人能不能单方解约？征和律所结合呼和浩特(2025)内01民终5937号案例实务解读
法律问题
承租人更换租赁房屋马桶后发生漏水，出租人能否依据合同约定的“不合理使用设施损坏拒不赔偿”条款行使单方解除权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内01民终5937号生效判决解答：出租人依据合同约定以承租人不合理使用租赁设施导致损坏为由主张单方解除合同的，应当对“承租人行为与损害结果存在因果关系”承担举证责任。出租人自行委托第三方出具的非司法鉴定类检测结论，若未明确认定因果关系，不具有法定证明效力，举证不能的情况下解除合同的诉请无法得到法院支持。同时承租人对租赁设施进行更换前已履行告知义务、出租人未明确反对的，不属于擅自改造的违约行为。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
2024年4月，张某与申某某签订《房屋租赁合同》，约定张某将位于呼和浩特市赛罕区的房屋出租给申某某居住，租期2年，月租金1800元，合同约定“承租人保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，出租人有权单方解除合同”。2024年5月申某某因原马桶老化无法使用，微信告知张某后更换了新马桶，同年7月房屋出现漏水情况，双方就漏水原因产生争议。张某自行委托第三方人员上门检测后认为漏水系申某某更换马桶导致，于2025年4月30日单方通知申某某解除合同，并起诉要求申某某腾房、支付房屋占用费、违约金、赔偿漏水损失等。
法院审理认为，张某提交的自行委托检测的录音录像证据未明确认定更换马桶与漏水存在因果关系，不属于合法的司法鉴定意见，张某未完成举证责任，其主张的解约事由不符合合同约定及法定解除条件，最终判决驳回张某全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)内01民终5937号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋租赁双方因设施损坏产生争议时，若涉及因果关系认定，应当共同协商委托具备司法鉴定资质的机构出具鉴定意见，单方自行委托的检测结论证明力极低，无法作为定案依据，主张权利一方应主动向法院申请司法鉴定，否则将承担举证不能的不利后果。
- 承租人对租赁房屋内设施进行更换、改造前，应当留存出租人明确同意的书面或微信聊天记录，避免后续被认定为擅自改造承担违约责任；更换设施过程中留存相关付款、施工凭证，可证明改造行为的合理性。
- 出租人行使合同约定的单方解除权时，应当严格核实解约事由是否完全符合合同约定的全部要件，避免因证据不足被认定为违法解约，反而需要向承租人承担违约责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。