购买院落发现邻居北墙呈弧形占自家地能要求拆除吗？征和律所结合赤峰内04民终2052号案例实务解读
法律问题
购买相邻房屋院落后，发现邻居家院墙呈弧形延伸进入自家院落范围，能否以对方侵占自家土地使用权为由，向法院起诉要求排除妨害、拆除侵占部分的院墙？
征和律所解答
征和律师事务所结合内04民终2052号生效判决分析：
排除妨害请求权的行使需同时满足三个法定前提：一是请求人享有合法的不动产物权；二是被请求人实施了妨害物权的行为；三是妨害行为具有不法性。针对相邻院墙边界争议，法院通常会结合土地使用权登记内容、院墙形成历史、买受人购买时的知情情况、实际使用面积是否受损等核心因素，综合判断是否构成侵占。
本案中，王某甲持有的国有土地使用权证已明确记载其院落北至“自院墙外皮”，案涉弧形北墙的使用权归王某甲所有；该院墙的弧形形态为历史形成，张某在购买案涉院落时就已知晓墙体现状，其提交的证据不足以证明墙体弧度是王某甲后期建房挤压导致；且张某妻子名下的不动产权证显示，其院落实测面积比批准面积还多出14.74平方米，实际使用权益并未受损。因此张某主张王某甲侵占其土地并要求排除妨害的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
此外，对于当事人提出的实地测量申请，若现有在案证据已经能够明确案件事实、无需通过测量进一步查明的，人民法院有权不予准许。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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基本事实
王某甲是内蒙古自治区赤峰市巴林左旗林东镇老住户，在涉案院落居住已达数十年，其持有的1991年颁发的国有土地使用权证明确记载院落四至为“北：自院墙外皮”，该院落北墙因建造时的历史技术原因呈扇形弧形向北延伸。
2023年5月，张某与案外人康某签订《房屋院落买卖合同》，购买了与王某甲北墙相邻的房屋院落，购买时张某已知晓案涉北墙为弧形状态。2024年，张某在未取得建设工程规划许可的情况下，紧贴案涉北墙搭建彩钢房，双方因此产生纠纷。此前王某甲曾起诉张某要求恢复院墙原状，双方经法院调解达成协议，约定张某恢复北墙原状并拆除包裹墙体的彩钢棚。
后张某以王某甲的弧形北墙侵占自家土地使用权为由，向一审法院起诉要求王某甲停止侵害、排除妨害，拆除北墙中侵占其土地的部分。一审法院判决驳回张某的全部诉讼请求，张某不服，向赤峰市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
王某甲的弧形北墙是否侵占张某的土地使用权，张某要求排除妨害、拆除侵占部分墙体的主张能否成立？
法院观点
法院经审理认为：首先，根据王某甲名下的国有土地使用权证记载，其院落北至自院墙外皮，案涉北墙的使用权人为王某甲；其次，张某认可向康某购买案涉房屋之前案涉墙体就带有弧形，其提交的证据不足以证明案涉墙体弧度是王某甲家后期建房导致的主张；第三，张某妻子名下的不动产权证书显示，其院落实测面积超出批准面积14.74平方米，实际使用面积并未减少。综上，案涉北墙弧度为历史形成，张某购买院落时对此明知，且其实际使用权益未受损，故对张某提出的实地测量申请不予准许，其要求排除妨害的主张缺乏事实依据。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张某负担。
案例检索信息
- 案号：内04民终2052号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买带院落的不动产时，务必现场核验相邻边界，对院墙、界桩、界石等边界标识的现状进行拍照留证，必要时可要求出卖方在合同中明确标注边界现状，避免收房后因边界问题与邻居产生纠纷。若发现边界与登记图纸不符，应及时提出异议，不要默认接收。
- 主张排除妨害的当事人需承担举证责任，要提供不动产权属证书、对方侵占的证据（如专业机构测量报告、现场照片、沟通记录等），若自身实际使用面积未少于登记批准面积，仅以院墙形状不符合图纸直线要求主张侵占的，很难得到法院支持。
- 在院落内搭建彩钢房、围墙等构筑物时，一定要先向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，未经许可私自搭建的，不仅可能被行政部门认定为违法建筑责令拆除，还可能因侵害相邻方权益引发民事诉讼，得不偿失。
- 如果与邻居的土地边界争议本质上是土地使用权权属不清导致的，应先向县级以上人民政府申请土地确权，对确权结果不服的可申请行政复议或提起行政诉讼，不能直接提起民事诉讼主张排除妨害，否则可能被法院驳回起诉。
此外，本案中张某主张一审法院超审限程序违法，但实际上一审法院立案至结案并未超出法定普通程序审理期限（有特殊情况的还可依法延长），仅以审理时间长为由主张程序违法要求发回重审的，通常不会得到二审法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。