转租土地到期后次承租人以未获补偿为由拒腾退合法吗？征和律所结合赤峰(2025)内04民终2237号案例实务解读

法律问题

土地转租合同到期后，次承租人以出租人未支付其场地建设补偿为由拒绝腾退租赁土地，是否具有法律依据？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)内04民终2237号生效判决分析：

首先，次承租人对租赁土地的占有使用权，来源于转租人（即原承租人）的转租行为，其权利边界不得超过转租人自身的承租权利范围。当转租人与出租人的承包/租赁合同到期，且出租人已通过生效判决要求转租人腾退土地时，转租人已不再享有土地的合法使用权利，次承租人的占有基础也随之丧失，应当按照合同约定履行腾退义务。

其次，次承租人主张的场地建设补偿，属于独立的给付请求权，并非其拒绝履行腾退义务的合法抗辩事由。腾退义务是租赁合同到期后的法定附随义务，而补偿请求权属于独立的债权主张，二者不属于同一双务合同下的对待给付义务，次承租人不能以未获补偿为由行使同时履行抗辩权。若次承租人认为其有权获得相应补偿，应当通过另行提起诉讼等合法途径主张，而不能以此为由拒不腾退，否则将构成无权占有，需承担逾期占有使用费等法律责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
• 《中华人民共和国民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

最新案例

基本事实

2008年1月1日，万某、杨某（已故）与翁牛特旗就业服务中心签订《翁牛特旗下岗失业人员培训实习基地承包合同》，承包案涉土地用于经营，承包期限至2022年12月31日。合同约定到期后若承包人不续签，其在场内的基本建设及更新改造树木等投资，由出租人按评估价的80%接收。

2014年6月1日，万某、杨某与郑某签订《房屋及院落租赁合同》，将案涉土地转租给郑某用于开办驾校（实际由翁牛特旗某培训学校，即某驾校使用），租赁期限后续顺延至2022年12月31日。合同约定承租方可以根据经营需要建设必要的房屋、地面硬化等设施。

2022年12月31日承包合同到期后，翁牛特旗就业服务中心起诉要求万某等人腾退土地，经两级法院审理，作出生效判决判令万某等继承人腾退案涉土地。万某等遂提起本案诉讼，要求郑某、某驾校腾退土地并恢复原状。某驾校、郑某则以翁牛特旗就业服务中心未支付其建设补偿为由拒绝腾退。

争议焦点

次承租人郑某、某驾校能否以出租人翁牛特旗就业服务中心未支付其场地建设补偿为由，拒绝向转租人万某等腾退土地？

法院观点

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院审理认为，案涉《房屋及院落租赁合同》系承租人与次承租人签署的转租合同，现转租合同与原承包合同的履行期限均已到期，在出租人已通过生效判决要求承租人返还全部土地的前提下，次承租人继续占有土地没有法律依据，应当在合同届满后腾退租赁土地。

关于上诉人主张的建设补偿问题，因该诉求属于独立的给付请求，上诉人在本案中未提起反诉，且已另案提起诉讼，故本案中不予处理，该主张不能作为拒绝腾退的抗辩理由。

裁判结果

法院于2025年6月24日作出(2025)内04民终2237号民事判决：驳回上诉，维持原判，判令郑某、翁牛特旗某培训学校于判决生效之日起三十日内腾退案涉土地给万某、贾某、杨某1、杨某2。

案例检索信息

• 案号：(2025)内04民终2237号
• 案由：土地租赁合同纠纷
• 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月24日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 转租前务必核实承租权限，明确期限边界：次承租人在签订转租合同前，应当要求转租人出示其与出租人签订的原租赁合同，确认转租期限未超过原合同剩余租赁期限，避免因原合同到期导致无法继续使用租赁物的风险。必要时可争取出租人对转租行为及期限进行书面确认，防止出租人以未经同意转租为由解除合同。

2. 提前约定新增资产处理规则，明确补偿主体：若次承租人需在租赁场地内进行新建、改建、装修等投入，应当在转租合同中明确约定合同到期后新增资产的归属、补偿标准及责任主体，避免后续就补偿问题产生争议。同时，若新增资产涉及出租人权益的，最好取得出租人的书面认可，防止补偿诉求无法向实际责任方主张。

3. 补偿争议需另行主张，不得擅自拒腾土地：租赁期限届满后，无论是否存在补偿争议，次承租人均应当先履行腾退义务，再通过协商、诉讼等合法途径主张补偿权利。若以未获补偿为由拒不腾退，可能构成无权占有，不仅需要承担逾期占有使用费，还可能面临强制执行、列入失信名单等法律风险，反而扩大自身损失。

4. 明确租赁物返还状态，避免恢复原状争议：本案中原告要求恢复原状、清除新增建筑的诉求未获法院支持，核心原因是合同未对此作出明确约定。建议租赁合同双方在签订合同时，明确约定合同到期后租赁物的返还标准，是否需要恢复原状、拆除新增设施等内容，减少后续纠纷。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。