回迁房号转卖后还能向原房主主张约定的临时安置费吗？征和律所结合赤峰(2025)内04民终2431号案例实务解读
法律问题
回迁房号转让时明确约定后续临时安置费归买受人所有，买受人后续将房号转售第三方后，还能向原出卖人主张该笔安置费吗？委托代理关系解除后未告知交易相对方，原代理行为还有效吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内04民终2431号生效判决解答：首先，合法有效的回迁房号转让协议对双方具有严格约束力，只要协议明确约定临时安置费等附属权益归买受人所有，且未约定“买受人转卖房号后权益归属变更”的特殊条款，即便买受人后续将房号转售第三方，原出卖人仍需按约定向买受人支付安置费，买受人转售行为不影响原协议的效力。其次，委托代理关系解除后，委托人或原代理人未将解除事宜有效告知交易相对方，相对方基于原有委托材料有理由相信代理人仍有代理权的，代理行为仍然有效；主张协议系受胁迫签订的一方需提交充分证据证明胁迫事实存在，否则口头抗辩无法得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
真实案例
基本事实
朱某乙与朱某甲系父子关系，2015年6月朱某乙夫妇出具委托书，委托朱某甲处理自有回迁房号的查询、出售、签合同等全部事宜。2019年5月，朱某甲以自己名义与佘某签订《出售房号协议书》，将56.72㎡的回迁房号以16.5万元价格出售给佘某，佘某签订合同时知晓朱某甲受朱某乙委托。2022年5月双方签订补充协议，明确约定案涉房屋后续过渡安置费、补偿款等全部权益归佘某所有；2023年9月朱某甲再次出具承诺书，确认选房后与房屋相关的过渡费等补偿全部归佘某所有。
2024年案涉房屋产生20419.2元临时安置费，朱某甲以“佘某已将房号转售案外人李某、朱某乙已于2022年2月解除对朱某甲的委托、补充协议系受佘某骚扰胁迫签订”为由拒绝支付，佘某遂诉至法院。
法院观点
1. 佘某签订协议时知晓朱某甲受朱某乙委托，故案涉转让协议及补充协议直接约束朱某乙与佘某，双方均应按约履行；2. 朱某甲主张委托已解除，但未举证证明已将解除事宜告知佘某，且其在主张的委托解除时点后仍签订补充协议、出具承诺书，亦未举证证明存在胁迫情形，故补充协议及承诺书合法有效；3. 补充协议已明确约定安置费归佘某所有，佘某是否转售房号不影响该约定的效力，朱某乙应按约支付安置费；4. 一审法院在无法直接送达朱某乙的情况下采取公告送达符合法律规定，程序合法。
裁判结果
一审判决朱某乙于判决生效后十日内给付佘某2024年安置费20419.2元，驳回佘某对朱某甲的诉讼请求；二审驳回朱某甲的全部上诉请求，维持原判，二审案件受理费624元由朱某甲负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)内04民终2431号
- 案由：买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-23
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 回迁房号交易存在较高风险，签订协议前务必核实房屋产权情况、代理人的委托权限，所有涉及权益归属的约定（如临时安置费、拆迁补偿款、过户义务等）必须落实到书面，避免口头约定产生争议；若买受人后续转卖房号，需要变更原协议约定的安置费等权益归属的，应当由原出卖人、买受人、新买家三方签订书面补充协议，明确权益转移规则。
- 委托他人代办房屋交易等重大事项的，如委托关系解除，务必第一时间将解除事宜书面告知所有已知交易相对方，并留存送达凭证（如快递签收记录、微信/短信告知截图等），避免原代理人继续实施代理行为导致委托人承担不必要的责任。
- 主张合同系受胁迫签订的，应当在胁迫行为发生时第一时间报警，留存录音、聊天记录、报警回执、医疗记录等相关证据，并在胁迫行为终止之日起1年的法定撤销权期限内向法院或仲裁机构申请撤销，仅凭口头陈述无法得到法院支持。
- 诉讼中需向法院提供对方当事人准确、有效的送达地址，若无法提供有效地址，法院在穷尽直接送达、邮寄送达等方式后采取公告送达的，符合法律规定，缺席判决具备法律效力。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。