承租人说不租了就能直接解除租房合同吗？征和律所结合赤峰(2025)内04民终2557号案例实务解读
法律问题
承租人单方告知出租人不再承租房屋，是否就能直接产生租赁合同解除的法律效力？未协商一致且未交还房屋的情况下，后续租金是否仍需支付？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内04民终2557号生效判决分析：承租人单方作出不再承租的意思表示，并不必然导致租赁合同解除。只有在双方协商一致达成解除合意，或者承租人符合法定解除权行使条件并依法行使解除权的情况下，合同才会发生解除效力。如果承租人仅口头告知退租，既未与出租人达成解除协议，也未实际交还租赁房屋、办理交接手续，那么租赁合同仍处于有效履行状态，承租人仍需按照合同约定支付租金，同时还可能因逾期支付租金、单方违约承担相应的违约责任。
此外，当事人对自己提出的主张有举证责任，无论是承租人主张合同已解除、租金已减免，还是出租人主张债务属于夫妻共同债务，都需要提供相应证据加以证明，否则将承担举证不能的不利后果。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
3. 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实：2021年12月1日，徐某与解某签订《大厅租赁合同》，约定徐某将位于赤峰市红山区的商厅出租给解某、兰某用于经营饭店，租期3年，年租金10万元，违约方需赔偿守约方全年租金的10%作为违约金。合同履行过程中，解某称其于2023年10月明确告知徐某不再承租房屋，且曾提出出具15万元租金欠条，认为此时合同已解除；同时主张徐某委托其转租房屋，因疫情及租金过高未转租成功，2023年10月之后的租金不应由其承担。徐某对解某的主张均不认可，称双方未就解除合同达成一致，其于2024年6月将涉案商厅另行出租，主张合同于2024年5月解除，要求解某支付2021年12月1日至2024年5月31日的租金25万元及违约金1万元。
争议焦点：1. 案涉房屋租赁合同的解除时间应如何认定？2. 解某是否应当支付2023年10月至2024年5月的租金及违约金？
法院观点：首先，解某主张租赁合同于2023年10月解除，但未提交证据证明双方已就合同提前解除达成合意，也无证据证明徐某委托其转租房屋，其单方告知不再承租的行为不产生合同解除的法律效力。其次，解某主张已交纳部分租金、疫情期间出租人同意免交租金等事实，均未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。最后，解某未按合同约定支付租金，不履行主要合同义务，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。因徐某自认2024年6月将房屋另行出租，故一审认定合同于2024年5月解除，租金计算至该时点并无不当。
裁判结果：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判，解某需于判决生效后十日内给付徐某租金25万元及违约金1万元。
案例检索信息
- 案号：(2025)内04民终2557号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对承租人而言，如因自身原因需提前解除租赁合同，务必与出租人充分协商，签订书面的解除协议，明确约定合同解除时间、租金结算金额、房屋交接方式、违约责任承担等核心内容，切勿仅凭口头告知就认为合同已解除，否则可能面临持续计算租金、承担高额违约金的风险。即使协商不成，也应及时腾空房屋并向出租人办理交接手续，留存好交接证据，避免因房屋空置扩大损失。
2. 对出租人而言，如遇承租人提出提前退租，应及时作出明确回应，协商一致的要签订书面协议；协商不成的，要及时采取合理措施减少损失，比如尽快对外招租，避免房屋长期空置，否则对于扩大的损失可能无法向承租人主张。同时要注意留存双方沟通的书面证据（如微信聊天记录、邮件、通话录音等），以备后续维权使用。
3. 关于疫情等特殊时期的租金减免，无论是出租人同意减免还是承租人申请减免，都要尽量形成书面约定，或者留存清晰的沟通记录，避免日后因口头约定无据可查产生纠纷。
4. 此外，本案中出租人主张承租人的配偶承担共同付款责任，但因未能举证证明案涉债务属于夫妻共同债务而未获支持。提醒债权人在出租房屋时，如果是夫妻共同经营使用，可要求夫妻双方共同在租赁合同上签字，或者留存共同经营的相关证据，以便后续主张夫妻共同债务。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。