买房后卖方未办房产证能否拒付剩余房款？征和律所结合赤峰(2025)内04民终2688号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同履行过程中，出卖人未办理房屋产权过户登记，买受人能否以此为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付剩余购房款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内04民终2688号生效判决分析：买受人以出卖人未办房产证为由拒付房款，不一定能得到法律支持，核心要看同时履行抗辩权的适用条件是否满足：
- 首先，同时履行抗辩权的前提是双方互负债务且没有先后履行顺序，如果合同中明确约定了付款时间、过户时间的先后顺序，应当按照约定履行，先履行义务一方未履行的，后履行一方才能抗辩。
- 其次，办理产权过户并非出卖人单方义务，需要买受人配合提交材料、共同申请登记，若买受人未举证证明自己已履行配合义务，仅以出卖人未办证为由抗辩，不能成立。
- 最后，如果买受人本身已经存在逾期付款的违约行为，再以出卖人未办证为由拒付房款，不符合公平原则，也不会被法院支持。
本案中，双方合同约定了分期付款的时间和金额，并未约定以办理房产证作为付款的前提条件，且王某长期未按约定支付到期房款已构成违约，因此其主张的同时履行抗辩权不能成立，仍需支付剩余房款及约定利息。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。
- 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
- 《中华人民共和国民法典》第六百三十四条：分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。
最新案例
基本事实
2015年6月，苗某的丈夫刘某甲与王某签订《房屋买卖合同书》，约定将位于赤峰市翁牛特旗巴某小区的一套102.5平方米楼房以257200元的价格出售给王某。付款方式为：首付款为总价款的40%，剩余款项10年内付清，按照月息0.7%支付利息，本息合计225589元，每年11月30日前给付22559元。
合同签订后，王某仅支付了首付款102880元及楼层费用13271元，剩余154320元房款及后续利息未按约定支付。2024年10月，苗某将案涉房屋办理了不动产权证书，登记在自己名下。后苗某向法院起诉，要求王某支付剩余全部房款及利息。
争议焦点
王某不服一审判决提起上诉，核心争议包括：1. 苗某未办理房产证，其有权行使同时履行抗辩权拒付房款；2. 已付房款应额外增加4万元，剩余本金应为114320元；3. 合同约定的月息0.7%过高，应按月息0.384%计算。
法院观点
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院审理认为：
- 关于同时履行抗辩权：办理房屋产权证并非出卖人单方义务，且王某未按照合同约定支付房款已经构成违约，其以被上诉人未办理产权证为由行使同时履行抗辩权，不符合法律规定的适用条件。
- 关于欠款本金：王某主张额外支付的4万元未计入已付款，但未提交有效证据证实，且其对已付款明细无法作出明确说明，故对该主张不予支持。
- 关于利息标准：双方合同明确约定剩余房款按照银行同期贷款利率（月息0.7%）支付利息，该约定系双方真实意思表示，且未违反法定利率标准，应予支持。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。王某需于判决生效后十日内支付苗某剩余购房款154320元及利息（利息以154320元为基数，自2015年11月30日起按月息0.7%计算至本金还清之日止）。
案例检索信息
- 案号：(2025)内04民终2688号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订房屋买卖合同时，务必明确约定付款时间、过户时间以及二者的先后履行顺序。如果您是买受人，希望以过户作为付款前提，一定要在合同中明确写明“买受人在出卖人完成房屋产权过户登记后X日内支付剩余购房款”，否则可能被认定为付款义务在先，无法行使抗辩权。
- 如果出卖人迟迟不配合办理过户，买受人应当及时通过书面函件、微信/短信等方式催告对方履行，留存催告证据，必要时可向法院起诉要求对方配合过户并承担违约责任，切勿直接擅自拒付房款，否则可能反而构成违约，需要支付逾期利息或违约金。
- 分期付款买房的买受人要注意按时支付到期款项，若未支付的到期价款达到全部价款的五分之一，经出卖人催告后仍不支付的，出卖人有权要求一次性支付全部价款，甚至解除合同并要求支付房屋使用费，得不偿失。
- 所有购房款的支付凭证都要妥善保存，包括转账记录、收条、微信/支付宝转账截图等，尽量通过银行转账方式支付并备注“购房款”，避免后续因已付款金额产生争议时举证不能。
此外需要注意：房屋买卖合同中双方可以约定分期付款的利息或逾期付款违约金，只要标准不超过法律规定的上限（不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍），一般都会被法院支持，签订合同时要仔细核对利息或违约金条款，避免后续产生争议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。