买了商铺没过户被原房主抵押给银行，法院查封后能排除执行吗？征和律所结合鄂尔多斯(2025)内06民终1142号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行中，买受人在法院查封前已购买并实际占有登记在被执行人名下的不动产，因出卖人擅自将房屋抵押给债权人导致无法办理过户登记，买受人能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，排除享有抵押权的申请执行人的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内06民终1142号生效判决分析：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条属于该规定第二十七条“申请执行人享有担保物权等优先受偿权时排除执行异议除外”的但书情形，只要买受人符合第二十八条规定的四项要件，即便申请执行人对执行标的享有合法有效的抵押权，买受人的物权期待权仍优先于抵押权，足以排除强制执行。
本案中，买受人高某完全符合《执行异议复议规定》第二十八条的全部要件：一是在法院查封近15年前就已签订合法有效的房屋买卖合同；二是在查封前已合法占有案涉商铺近20年；三是已支付大部分购房款，且已将剩余购房款按照法院要求交付执行；四是未办理过户登记系因出卖人郝某擅自将房屋登记在自身名下并抵押给银行，高某对此不存在过错。因此，高某有权排除银行对案涉商铺的强制执行。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十七条：
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 - 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 - 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第三百一十条第一款第一项：
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。
最新案例
基本事实
2005年8月，高某与郝某约定购买郝某有权出售的达拉特旗两间底商，总价款26万元，高某陆续支付18.8万元购房款后，郝某于2005年当年将房屋交付给高某，高某用于经营饭店至今。2011年1月，郝某将案涉两间底商的产权登记至自身名下，于2014年12月将房屋抵押给内蒙古某有限公司达拉特旗支行（以下简称某银行）办理贷款，并办理了抵押登记。
后因郝某未按期偿还贷款，某银行起诉后取得生效民事调解书，确认其对案涉商铺享有优先受偿权。因郝某未履行调解书确定的义务，某银行申请强制执行，达拉特旗人民法院于2020年7月查封了案涉商铺。高某提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，一审法院判决停止对案涉商铺的执行，某银行不服一审判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉。二审期间，高某将剩余7.2万元购房款交付至一审法院指定账户。
争议焦点
高某对案涉商铺是否享有足以排除某银行（享有抵押权）强制执行的民事权益。
法院观点
法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条是第二十七条的但书规定，符合第二十八条要件的买受人权利可以阻却享有抵押权的申请执行人的执行。结合本案事实：一是高某在2005年就已签订合法有效的书面买卖合同，远早于2020年的查封时间；二是高某提供的水、电、暖缴费记录、营业执照等证据足以证明其在查封前已合法占有案涉商铺；三是高某已支付大部分购房款，剩余款项已交付法院，符合价款支付要求；四是未办理过户系因郝某擅自将房屋登记在自身名下并抵押给银行，高某不存在过错。此外，某银行办理抵押登记时未到抵押物现场核查实际占有情况，未尽到审慎注意义务，自身存在过错。
裁判结果
鄂尔多斯市中级人民法院于2025年6月24日作出终审判决：驳回某银行的上诉，维持原判，停止对位于达拉特旗案涉两间底商的执行。
案例检索信息
- 案号：(2025)内06民终1142号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
- 裁判日期：2025-06-24
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于不动产买受人：购买不动产时应尽可能及时办理过户登记，如因客观原因暂时无法办理过户，应及时办理不动产预告登记，有效阻挡出卖人擅自抵押、一房多卖等风险；同时要妥善留存买卖合同、付款凭证、占有使用期间的水电气暖、物业费缴费票据、装修合同、营业执照等证据，一旦房屋被查封，要在法定期间内提出执行异议，并及时将剩余购房款交付至法院指定账户，满足《执行异议复议规定》的要件要求。
- 对于金融机构等抵押权人：办理不动产抵押登记前，必须尽到审慎核查义务，除核查不动产权属登记外，还要到抵押物现场实地查看实际占有使用情况，核实是否存在已出售、已出租等情形，避免出现抵押权设立后无法对抗在先买受人的风险。
- 此外需要注意：如果房屋买卖合同的签约主体不是登记的产权人，一定要留存产权人授权签约的相关证据，避免因合同效力问题影响物权期待权的认定，本案中正是因为有开发商授权郝某售房的协议，才认定高某签订的买卖合同合法有效。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。