签了认购协议主张以房抵债能否排除强制执行？征和律所结合鄂尔多斯(2025)内06民终1289号案例实务解读
法律问题
签了商品房认购协议书，且主张房屋系以房抵债所得的购房人，能否排除人民法院对登记在房地产开发企业名下房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内06民终1289号生效判决分析：
在金钱债权执行程序中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，主张排除强制执行的，需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的全部构成要件，二者满足其一即可产生排除执行的法律效果。
本案中，上诉人郝某主张其与开发商签订了认购协议书、案涉房屋系借款抵顶所得，但法院经审查未支持其排除执行的请求，核心原因有三点：
- 案涉认购协议性质为预约合同，不符合“查封前已签订合法有效书面买卖合同”的要件。协议明确约定双方后续需签订正式《商品房买卖合同》，且协议未对交房时间、产权办理等商品房买卖合同核心义务作出完整约定，不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，不能认定为合法有效的本约合同。
- 以房抵债未实际履行完毕，无法证明已足额支付购房款。郝某主张案涉房屋系以对案外人张某的借款抵顶房款，但未提供证据证明借款与开发商的对应关系、抵顶结算的完整流程，且借款金额与房屋总价差距较大，仅凭开发商出具的收据不足以证实购房款已实际足额支付。
- 未合法占有案涉房屋，且无证据证明未办理过户非因买受人自身原因。郝某称房屋未竣工验收无法占有，但与小区多数业主已实际入住的事实矛盾，亦未举证证明其对未办理过户登记不存在过错。
综上，郝某的主张既不符合《执行异议复议规定》第二十八条的全部要件，也不符合第二十九条的规定，无法排除对案涉房屋的强制执行。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）
第三百零九条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
- （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
- （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
最新案例
基本事实
2012年10月23日，郝某与鄂尔多斯市某某房地产开发有限公司（以下简称“某某房产公司”）签订《磊扬世纪城协议书》，约定郝某认购该公司开发的东胜区某小区9号楼2单元1304号房屋，建筑面积84.3平方米，总价455220元，付款方式为一次性付款，协议同时约定双方后续需签订正式《商品房买卖合同》。同日，某某房产公司向郝某出具了收取全额房款455220元的收据，但郝某主张该房款系以对案外人张某的借款抵顶而来。
2022年6月2日，因罗某与某某房产公司承揽合同纠纷一案中，一审法院依罗某的诉前保全申请，查封了登记在某某房产公司名下的案涉房屋。后法院生效判决判令某某房产公司支付罗某劳务报酬529240.24元及利息，执行程序中法院裁定拍卖案涉房屋。郝某作为案外人提出执行异议，被法院裁定驳回后，提起本案案外人执行异议之诉。一审中郝某自认案涉房屋尚未交付，其未占有使用案涉房屋。一审法院判决驳回郝某的全部诉讼请求，郝某不服，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
郝某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
二审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中：
- 首先，郝某主张案涉房屋系以房抵债所得，但未提供充分证据证明抵顶协议已实际履行完毕，不足以证实已足额支付购房款；
- 其次，案涉认购协议属于预约合同，不符合“查封前已签订合法有效书面买卖合同”的要件；
- 最后，郝某未合法占有案涉房屋，亦未举证证明未办理过户登记非因自身原因。
因此，郝某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。
裁判结果
驳回上诉，维持原判；二审案件受理费8128.3元，由郝某负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)内06民终1289号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债需完善完整证据链：如果通过以房抵债方式取得房屋，务必签订正式的商品房买卖合同，明确房屋位置、面积、总价、交房时间、办证义务等核心条款，同时留存好借款凭证、抵债结算协议、开发商确认抵顶房款的书面文件等完整证据链，避免仅凭单一房款收据无法证明实际付款，导致执行异议中承担举证不能的不利后果。
- 及时办理网签并实际占有房屋：购房（含以房抵债）后，要及时要求开发商办理商品房网签备案，符合交付条件的及时收房占有使用，留存物业费、水电费、装修费等缴纳凭证，避免因未占有房屋、未及时主张权利被认定为自身存在过错。
- 明确认购协议性质：签订认购书、订购协议时，若协议已具备商品房买卖合同核心内容的，要明确约定“本协议视为正式商品房买卖合同，双方无需另行签订制式合同”，避免协议被认定为预约合同，影响执行异议中“书面买卖合同”要件的认定。
- 房屋被查封后及时专业维权：如果发现所购房屋被人民法院查封，要第一时间收集全部购房、付款、占有等相关证据，在法定期限内提出执行异议，必要时委托专业律师梳理证据、制定维权方案，避免因举证不足、程序错误错失救济机会。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。