养殖场地租赁权加设备打包转让后场地被收回，能要求退部分转让费吗？征和律所结合鄂尔多斯(2025)内06民终812号案例实务解读
法律问题
租赁权益与自有设备打包转让的混合合同，因租赁标的权属变更导致租赁部分无法继续履行的，能否部分解除合同并要求返还对应转让费用？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内06民终812号生效判决分析：
首先，这类“场地租赁权+自有设备”打包转让的合同，法律上属于混合合同，也就是同时包含两种以上不同性质的法律关系（本案是租赁合同关系+买卖合同关系）。如果这两部分内容是相互独立、可拆分的，那么其中一部分出现法定解除事由、导致该部分合同目的无法实现的，当事人可以要求部分解除合同，而不用全部解除。
其次，关于转让款的拆分，如果合同里没有明确约定各部分的价格，法院会结合当地同类场地的市场租金标准、设备的市场价值、交易习惯等因素来合理划分。租赁部分因为履行不能的，要先扣除承租人已经实际使用场地期间的租金，剩下的租赁对应的转让款要返还给受让方，还要支付相应的资金占用利息。
最后，还要注意，哪怕受让方为了减少损失，另行和新的产权方签了新的租赁合同，也不影响其向原转让方主张解除合同、返还费用的权利，因为这是受让方采取的减损措施，不能因此免除原转让方的违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
最新案例
基本事实
2023年10月12日，额某与赵某签订《杭锦旗某租赁（承包经营）权益转让协议》，约定额某将其从杭锦旗某有限责任公司租赁的养殖区63号房屋、牛棚草房等的租赁经营权益，加上自行搭建的彩钢房、奶皮灶台等设备打包转让给赵某从事养殖经营，转让款共计6万元，协议未约定转让期限。签约后赵某全额支付了转让款，并实际进场使用场地及设备。
但早在2022年4月，案涉场地及附属设施的所有权就已经通过资产移交归杭锦旗某某政府所有。2024年8月23日，当地政府向赵某发出《限期腾退通知书》，要求赵某5日内腾退房屋及设施，否则将强制腾退并追缴使用费。赵某为避免损失扩大，于2024年9月与政府委托的管理公司内蒙古某乙有限责任公司签订了新的《房屋租赁协议》，约定租期2年，年租金2400元。
后赵某将额某起诉至法院，要求解除全部转让协议、返还全部6万元转让费及资金占用利息。
争议焦点
- 案涉打包转让协议能否部分解除？
- 转让费应当如何返还？
法院观点
法院经审理认为，案涉转让协议属于“租赁权益转租+自有设备买卖”的混合合同，两部分内容相互独立。因案涉场地权属已变更为政府所有，赵某收到腾退通知后，原租赁权益部分的合同目的已无法实现，赵某有权解除协议中的租赁权益转让部分；但设备买卖部分已经履行完毕，且不受场地产权变更的影响，不符合解除条件，不应解除。
关于转让费的拆分，因双方未在协议中明确约定租赁权益和设备各自的价格，法院参照当地同类场地年租金2400元的标准，按法定最长租赁期限20年计算，认定租赁权益部分的总价值为48000元，剩余12000元为彩钢房、奶皮灶台等设备的转让款。
最终，法院扣除赵某实际使用场地期间（2023年10月12日至2024年10月1日）的租金4721元，以及设备转让款12000元后，认定额某应当返还赵某剩余转让费43279元，并支付相应的资金占用利息。
裁判结果
一审法院判决：解除赵某与额某签订的转让协议中租赁权益转让的部分；额某于判决生效后5日内返还赵某转让费43279元，并支付资金占用利息（以43279元为基数，按年利率3.1%，从2024年10月12日计算至实际付清之日止）；驳回赵某的其他诉讼请求。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)内06民终812号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订“打包转让”“权益转让”这类混合性质的合同时，一定要在合同中明确拆分不同转让标的的对应价款、权利义务边界、违约责任。比如本案中如果双方事先明确了租赁权益和设备各自的价格，就不会产生后续关于转让费拆分的争议，也能减少诉讼成本。
- 受让场地租赁权益、转租场地时，一定要提前核实出租方/转让方的合法权利：一是要查看场地的产权证明，确认场地的权属清晰；二是要查看原租赁合同，确认转让方有合法的转租权，且原租赁合同的剩余租期明确，没有禁止转租的约定；三是要核实场地是否存在被征收、权属变更等风险，必要时可以要求转让方提供相关承诺，降低后续无法使用场地的风险。
- 如果在合同履行过程中，遇到第三方主张权利、要求腾退场地的情况，一定要及时留存好相关证据（比如腾退通知、沟通记录、现场照片等）；如果为了减少损失另行签订新的租赁合同，也要留存好新合同、租金支付凭证等材料，这些都可以作为向原转让方主张违约责任、要求赔偿损失的证据。
- 另外需要注意的是，本案中因为双方没有约定租赁期限，被法院认定为不定期租赁，对于不定期租赁合同，双方当事人都有任意解除权，但要在合理期限之前通知对方。不过本案是因为转让方无权转租导致合同目的不能实现，属于法定解除的情形，受让方可以直接要求解除合同并主张损失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。