房子网签在他人名下就能排除强制执行吗？征和律所结合鄂尔多斯(2025)内06民终833号案例实务解读

法律问题

以房产网签备案形式设立的让与担保，权利人能否据此排除普通金钱债权人的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)内06民终833号生效判决解答：

很多当事人误以为只要把房产网签到自己名下，就算有了担保，甚至能对抗其他债权人的执行，但实际上这种认识存在明显法律误区。

第一，让与担保作为一种非典型担保，虽然《民法典》认可其合同效力，但要产生担保物权的优先效力，必须完成法定的财产权利变动公示。对于不动产而言，法定的公示方式是办理抵押登记或者所有权转移登记，仅办理网签备案属于行政管理措施，不产生物权变动的效力，不能产生对抗第三人的担保物权效力。

第二，执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行的，必须举证证明其享有足以排除执行的民事权益，比如所有权、抵押权、消费者物权期待权等。仅基于网签的让与担保，权利人享有的仍然是普通债权，与其他普通金钱债权具有平等性，不能排除其他债权人的强制执行。

第三，即便借款是所谓的“保交楼”专项借款，也不当然享有优先受偿权。保交楼政策的优先性有严格的适用范围和条件，针对的是已售住宅项目的销售回款，并非所有涉及国企的借款都能优先于普通债权受偿，更不能直接扩大到未售商业房产的执行排除。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条
   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第一款
   债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

3. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
   金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

4. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条
   案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

真实案例

鄂尔多斯市东胜区某某房地产开发有限公司（以下简称“永大地产公司”）因开发永大丽景苑项目需要，多次向鄂尔多斯市东胜区某某房屋运营公司（以下简称“房屋运营公司”）借款，双方在2018年的借款协议中约定，永大地产公司将案涉6套商业房产网签至房屋运营公司名下，作为借款的担保，但始终未办理正式的抵押登记。

2020年，李某因与永大地产公司的民间借贷纠纷胜诉后向法院申请强制执行，东胜区人民法院于2024年1月查封了网签在房屋运营公司名下的6套案涉房产。房屋运营公司作为案外人提出执行异议，主张其对案涉房产享有让与担保的物权期待权，要求排除执行，东胜区人民法院裁定中止执行后，李某不服，提起申请执行人执行异议之诉。

另查明，房屋运营公司此前曾就案涉房产起诉永大地产公司，主张对案涉房产享有优先受偿权，东胜区人民法院作出的（2023）内0602民初3436号生效判决已驳回其优先受偿的诉讼请求。

一审法院审理认为，房屋运营公司与永大地产公司之间的债权为普通金钱债权，其既不享有法定的优先受偿权，也不属于房屋消费者物权期待权的保护范畴，所举证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，故判决准予执行案涉6套房产。

房屋运营公司不服一审判决，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，主张案涉借款属于保交楼专项借款应当优先受偿、网签备案已构成让与担保的物权公示、一审法院查封程序违法等上诉理由。

二审法院审理认为：首先，网签备案属于行政管理手段，不符合物权法定原则，不具有物权变动的公示效力，房屋运营公司主张的让与担保未完成法定公示，不享有物权期待权，不能排除执行；其次，查封程序异议属于执行行为异议范畴，不属于执行异议之诉的实体审查范围；最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)内06民终833号
• 案由：申请执行人执行异议之诉
• 审理法院：内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 债权人在接受不动产作为债权担保时，务必办理正式的不动产抵押登记，切勿以网签备案、合同公证等方式替代抵押登记。网签备案仅为房屋行政管理部门的预售监管措施，不具有物权担保的法律效力，无法对抗其他债权人的查封和执行。

2. 对于主张“保交楼”专项借款优先受偿的，需严格符合政策适用条件：一是借款属于官方认定的保交楼专项借款范畴；二是优先受偿的范围限于项目销售回款，且需按照“新老划断、后进先出”的原则清偿，不能直接扩大到项目所有未售房产，更不能直接排除其他债权人的执行。

3. 案外人对执行标的提出异议的，要准确区分实体异议和程序异议：如果是对执行标的的权属主张实体权利要求排除执行的，提起执行异议之诉；如果是对法院的查封顺序、查封措施等执行行为不服的，应当通过执行行为异议、复议程序救济，两类程序适用法律和审查标准完全不同，选错路径会耽误维权时机。

4. 民间借贷等金钱债权纠纷中，债权人在出借款项时应当及时做好财产保全和担保措施，提前核实担保财产的权属和登记状态，避免因担保措施不完善导致胜诉后无法执行到位。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。