以房抵工程款未标注房号能否认定抵债成立？征和律所结合呼伦贝尔(2025)内07民终643号案例实务解读
法律问题
以房抵工程款交易中，借款单未明确标注对应房屋信息的，能否结合交易习惯及关联证据认定抵债关系成立？建筑公司因此多收取的工程款是否构成不当得利应予返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内07民终643号生效判决分析：
第一，以房抵工程款的效力认定不能仅以借款单是否标注房号为唯一标准，应当结合双方之间的交易习惯、全案证据链综合判断。若借款单有双方授权人员签字，且有出库单、标注“抵账”的房款收据、房屋交付及办证记录等证据相互印证，即使借款单未标注房号，也可认定抵债关系成立。
第二，若抵债事实客观成立，但因建筑公司一方否认导致该笔抵顶款项未在建设工程工程款结算中予以抵扣，房地产公司已按生效判决全额支付工程款的，建筑公司额外取得的该部分工程款无合法依据，符合不当得利的构成要件，应当向房地产公司返还相应款项及利息。
征和律师事务所提示，司法实践中以房抵工程款的交易形式灵活，认定核心在于双方是否存在真实的抵债合意，以及抵债行为是否实际履行。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。
- 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
呼伦贝尔某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司）系秀水怡园小区开发建设方，呼伦贝尔某建筑工程有限责任公司（以下简称某建筑公司）系项目实际施工方，王某为某建筑公司的项目代理人。
2013年7月12日，王某以某建筑公司名义向某房地产公司出具200万元工程款《借款单》，有王某、某房地产公司法定代表人及项目负责人三方签字。当日，某房地产公司为高某某出具案涉商业房屋的《出库单》，后出具的200万元房款收据明确标注“抵账”。高某某补交房款差价38467元后，双方于2015年签订《商品房买卖合同》，某房地产公司交付房屋并协助高某某办理了不动产权证。
后某建筑公司起诉某房地产公司索要建设工程工程款，生效判决未将案涉200万元计入已付工程款，告知某房地产公司可另行诉讼主张。某房地产公司已按生效判决全额支付工程款后，以不当得利为由起诉要求某建筑公司返还该200万元及利息。
争议焦点
案涉200万元购房款对应的以房抵工程款关系是否成立？某建筑公司是否构成不当得利，应否向某房地产公司返还该200万元？
法院观点
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院经审理认为：
- 某建筑公司与某房地产公司之间存在以借款单、出库单、补差价等方式抵顶工程款的交易习惯，案涉借款单虽未标注房号，但有三方授权人员签字，结合出库单、收款凭证、证人证言等证据，该笔交易基本符合双方交易习惯。
- 王某作为某建筑公司的项目代理人，其在借款单上签字的行为对某建筑公司具有约束力。各方之间的民间借贷、购房款抵顶、工程款抵顶关系具有连贯性和关联性，某建筑公司未提交证据证明抵债存在欺诈、胁迫等情形，也无充分证据证明王某已偿还对应借款。
- 因生效建设工程判决已实际履行，某房地产公司已全额支付工程款，案涉200万元未予抵扣的情况下，某建筑公司取得该200万元无法律依据，构成不当得利，应予返还。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：某建筑公司于判决生效后十日内向某房地产公司返还200万元，并自2016年1月19日起以200万元为基数按年利率4.65%支付利息至实际给付之日止。
案例检索信息
- 案号：(2025)内07民终643号
- 案由：不当得利纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵工程款务必完善书面手续：建议签订正式的抵顶协议，在协议及对应财务凭证（借款单、收据等）中明确标注房屋坐落、房号、面积、抵顶金额、抵顶对应工程款项目等核心信息，避免因手续不全产生争议。
- 全流程留存证据：抵债过程中要注意留存借款单、房屋出库单、标注“抵账”的房款收据、房屋交付记录、不动产权证办理凭证、各方沟通记录等证据，形成完整证据链，一旦涉诉可充分佐证抵债事实。
- 善用交易习惯佐证主张：若双方存在多笔同类以房抵工程款交易，可整理以往交易的手续模式、履行流程等证据，证明双方的交易习惯，佐证案涉交易的性质。
- 多重债权抵顶需明确约定：涉及民间借贷、购房款、工程款等多重债权债务相互抵顶的情形，建议由各方签订三方或多方抵顶协议，明确抵顶的债权债务基础、抵顶顺序、抵顶金额及各方权利义务，避免后续各方互相推诿。
如遇不当得利、建设工程施工合同、以房抵工程款相关纠纷，可向征和律师事务所专业律师咨询维权方案。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。