房屋交付近10年业主主张墙体质量问题开发商要担责吗？征和律所结合巴彦淖尔(2025)内08民终592号案例实务解读
法律问题
商品房交付使用近10年，业主主张房屋墙体存在施工质量问题要求开发商承担修复责任，开发商能否以超过质保期为由拒绝赔偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内08民终592号生效判决解答：开发商以房屋交付时间长、超过质保期为由拒绝承担质量责任的，不能一概而论，需要区分质量问题的性质与业主主张权利的时间：如果是房屋地基基础、主体结构等工程的质量缺陷，因该类问题属于建设施工阶段遗留的根本性质量问题，法定最低保修期限为设计文件规定的合理使用年限，即使房屋交付多年，只要确属施工导致的质量问题，开发商仍需承担责任；如果是装修、管线等短质保期的问题，若业主未在质保期内提出主张，开发商可以拒绝承担保修责任。
本案中，案涉房屋的砌体填充墙存在砌筑砂浆强度不达标、灰缝不饱满等施工质量问题，属于建设阶段遗留的质量缺陷，且业主在房屋交付未满五年时就已提出质量异议并持续与开发商协商，并未超出合理的权利主张期限，因此法院判决开发商承担修复费用及鉴定费用。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
真实案例
基本事实
2015年11月，杨某向巴彦淖尔市某房地产开发公司购买位于五原县的一套住宅，房屋总价款38万元，杨某当日出具全额房款欠条，后陆续支付22万元，尚欠16万元未付。房屋交付后，杨某发现墙体存在开裂等质量问题，多次与开发商协商赔偿事宜未果。
2024年，某房地产公司向五原县人民法院提起诉讼，要求杨某支付剩余购房款16万元及利息共计21万余元。杨某提出反诉，要求开发商赔偿房屋质量修复费用10716.45元、鉴定费32000元，并协助办理房屋产权变更手续。
法院观点
一审法院委托司法鉴定机构对案涉房屋质量进行鉴定，确认房屋砌体填充墙存在砌筑砂浆强度不满足设计要求、灰缝不饱满、不同种类块体混砌、墙体裂缝等工程质量问题，修复费用共计10716.45元。法院认为，双方虽未签订书面买卖合同，但已形成事实房屋买卖关系，开发商交付的房屋存在质量问题，应当承担修复责任；杨某未付房款系因双方就质量问题存在争议，且一直协商未果，故对开发商主张的利息不予支持；双方互负债务，核减后杨某应支付剩余房款，开发商应协助办理产权过户。
二审法院认为，商品房开发商在合理期限内负有保证房屋质量的义务，案涉房屋交付未满五年即出现质量问题，未超出房屋合理使用年限，鉴定结论符合委托事项要求，一审判决根据公平原则确定双方权利义务并无不当，故驳回开发商上诉，维持原判。
裁判结果
一、杨某于判决生效后十五日内给付某房地产公司房款117283.55元（剩余16万元房款扣除修复费、鉴定费共计42716.45元）；
二、某房地产公司于判决生效后十五日内协助杨某办理案涉房屋产权变更手续；
三、驳回某房地产公司的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)内08民终592号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主收房时应仔细查验房屋质量，发现问题第一时间通过书面函件、微信/短信记录、录音等方式留存证据，并及时向开发商提出维修或赔偿主张，避免因拖延导致超过质保期或诉讼时效。若房屋存在主体结构质量问题，即使超过常规质保期，只要在设计文件规定的合理使用年限内，仍可要求开发商承担责任。
- 开发商不能仅以“过了质保期”为由一概拒绝业主的质量索赔，应先核实质量问题的性质：若属于地基基础、主体结构等终身保修的质量缺陷，需依法承担修复或赔偿责任；若属于短质保期问题且业主逾期主张的，可依法行使抗辩权。同时，开发商应规范房屋交付流程，明确告知业主各部位质保期限，避免后续争议。
- 房屋买卖中，若开发商交付的房屋存在质量问题，业主有权行使履行抗辩权，拒绝支付对应数额的购房尾款，但需注意质量问题的严重程度应与拒付的房款数额相匹配，避免因过度行使抗辩权构成违约。本案中法院未支持开发商的利息诉求，正是因为房屋存在质量瑕疵，开发商自身履行合同存在违约。
- 对房屋质量鉴定结论有异议的，当事人应在法院指定的举证期限内提出，并提供证据证明鉴定机构或人员不具备资质、鉴定程序违法、鉴定依据明显不足等情形，否则难以获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。