买新房和开发商项目部签的认购协议有效吗？开发商不认怎么办？征和律所结合巴彦淖尔(2025)内08民终821号案例实务解读
法律问题
购房者与房地产开发企业设立的项目部签订商品房认购协议、支付购房款并实际收房后，开发商以“未授权项目部售房、未收到购房款、房屋位置与协议约定不符”为由拒绝履行合同，此类认购协议是否有效？开发商是否应当承担协助办理不动产权登记的义务？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内08民终821号生效判决解答：此类情形下只要购房者属于善意第三人，认购协议通常会被认定为合法有效，开发商应当承担合同义务，具体裁判逻辑分为三层：
第一，项目部属于房地产开发企业设立的内部机构，不具备独立法人资格，其对外开展与项目开发销售相关的经营行为，法律后果原则上由设立它的开发企业承担。
第二，即便开发商确实未明确授予项目部独立售房权限，只要购房者有合理理由相信项目部有代理权（比如项目预售许可证登记的售房单位为该开发商、项目部在项目现场公开开展销售工作、出具了加盖项目部印章的收款收据、房屋已实际交付购房者使用多年等），项目部的售房行为就构成民法典规定的表见代理，代理行为有效，对开发商产生法律约束力。
第三，若认购协议已经明确约定了房屋位置、面积、价款、付款方式、交付时间等商品房买卖合同核心要素，且购房者已支付全部或大部分购房款的，即便未签订正式网签合同，认购协议也会被认定为具有商品房买卖合同效力，房屋单元号、门牌号因规划调整产生的变化属于细节瑕疵，不影响同一房屋的认定，开发商应当按照约定履行协助过户义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
真实案例
基本事实
2013年10月，孙某与内蒙古某置业有限责任公司设立的磴口项目部签订《某某小区商品房订购协议》，约定孙某购买该小区2号楼1单元4层东户房屋，总价款13万元，2014年底前交付房屋。孙某于签约当日付清全部购房款，项目部出具了加盖印章的收款收据，后续房屋交付孙某占有使用至今。因小区单元规划调整，案涉房屋最终测绘确定为2号楼3单元402号，该项目的商品房预售许可证登记售房单位为内蒙古某置业有限责任公司。后某置业公司以“未授权项目部售房、未收到购房款、房屋位置与协议约定不符”为由，拒绝协助孙某办理不动产权登记，孙某遂诉至法院。
法院观点
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院经审理认为：案涉认购协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；项目部系某置业公司设立的内部机构，孙某作为善意购房者，有理由相信项目部有权出售案涉房屋，开发商以未授权为由的抗辩不能对抗善意第三人；房屋单元号变更属于规划调整导致的细节瑕疵，不影响案涉房屋与协议约定房屋的同一性，某置业公司应当承担协助办理不动产权登记的义务。
裁判结果
驳回内蒙古某置业有限责任公司的上诉，维持原判：确认孙某与项目部2013年签订的《某某小区商品房订购协议》有效；某置业公司于判决生效之日起30日内协助孙某办理案涉房屋的不动产权登记手续。
案例检索信息
- 案号：(2025)内08民终821号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房前务必核实项目商品房预售许可证，确认售房主体与预售许可证登记的开发企业一致，优先选择与开发企业签订正式网签合同，尽量避免仅与项目部签订认购协议、将购房款转入私人账户的操作，降低交易风险。
- 若确实需要与项目部签约，务必要求项目部出具开发企业的书面授权文件，所有购房款必须转入开发企业的对公账户，索要加盖开发企业公章或财务专用章的正式发票/收款凭证，妥善留存所有签约、付款、沟通的原件证据。
- 若已遇到开发商以“内部管理问题”“未授权项目部”为由拒绝履行合同的情况，购房者可凭认购协议、付款凭证、实际占有使用房屋的证据（水电费、物业费缴费记录、装修凭证等）向法院起诉，必要时可向法院申请调取保存在住建部门的项目备案材料，补强证据效力。本案中购房者提交的授权文件因是复印件未被法院采信，也提示当事人务必留存证据原件，避免因证据形式瑕疵影响维权效果。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。