三方协议约定回收的抵账房被自己占用，还能要回抵扣的工程款吗？征和律所结合乌兰察布(2025)内09民再14号案例实务解读
法律问题
建设工程结算三方协议约定由发包人回收的抵账房屋，实际施工人私自对外出售后又实际占用该房屋的，能否要求发包人返还对应抵扣的工程款？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内09民再14号生效判决分析：合法有效的建设工程结算协议对各方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自身义务。针对抵账房回收引发的工程款返还纠纷，法院认定责任时会同时核查三个核心要件：一是案涉房屋是否属于协议明确约定的回收范围，二是实际施工人是否已履行移交房屋、移交业主协议等配合义务，三是发包人是否存在未按约定履行回收义务的违约行为。若案涉房屋虽属于约定回收范围，但实际施工人自行占用房屋、未履行移交义务，导致发包人客观上无法完成回收的，实际施工人无权要求发包人返还对应抵扣的工程款，相关损失应当自行承担。对于协议明确约定由发包人结算的下游施工人工程款，因发包人怠于履行义务导致实际施工人产生强制执行损失的，发包人及违法分包人应当承担返还及赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。
最新案例
基本事实
某丙公司（发包人）将乌兰察布市万和小区建设工程发包给王某甲，王某甲将13#、17#楼工程违法分包给无资质的实际施工人庞某。2020年12月7日三方签订《关于13#、17#楼工程结算三方协议》，约定某丙公司回收三套特定房号的复式楼（13#1单元东户、4单元西户、17#3单元西户），抵扣庞某180万元工程款，对应业主协议交由某丙公司处理；同时约定下游施工人梁某的55万元工程款移交某丙公司结算。
后庞某私自将案涉小区两套房屋出售给张某、吴某，因无法交付房屋被法院判决返还二人购房款共计120万元及违约金27.58万元；梁某因工程款纠纷申请强制执行，庞某被扣划款项共计644107元。庞某遂起诉要求王某甲、某丙公司返还上述全部款项及损失，一审、二审法院仅支持了梁某部分的执行款，驳回庞某其他诉求，庞某向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，法院指令乌兰察布市中级人民法院再审本案。
争议焦点
庞某出售给张某、吴某的两套房屋是否属于三方协议约定的回收范围，某丙公司是否应当返还对应抵扣的120万元工程款及违约金。
法院观点
1. 张某购买的13#3单元西户房屋不在三方协议约定的回收房号范围内，庞某仅以案外人书面证言主张房屋已变更为协议约定的13#1单元东户，无充分证据佐证，不予支持； 2. 吴某购买的13#4单元402户与协议约定的13#4单元西户为同一房屋，属于约定回收范围，但庞某自认该房屋现由其自行占用，未移交某丙公司处理，某丙公司客观上无法履行回收义务，庞某要求某丙公司承担返还款项责任依据不足； 3. 协议明确约定梁某的工程款移交某丙公司结算，某丙公司未按约定履行义务导致庞某被强制执行产生损失，某丙公司及违法分包人王某甲应当承担返还责任。
裁判结果
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院再审作出(2025)内09民再14号民事判决，维持原二审判决，驳回庞某要求返还120万元抵扣工程款及违约金的诉求，判令王某甲、某丙公司于判决生效之日起十日内给付庞某644107元及对应利息。
案例检索信息
- 案号：(2025)内09民再14号
- 案由：建设工程合同纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 建设工程领域以房抵债是高频工程款支付方式，签订结算协议时应当明确约定抵账房屋的具体坐落、房号、面积、回收时限、过户责任及违约条款，避免因表述模糊产生争议，必要时可对抵账房屋进行现场核验并留存影像资料； 2. 抵账房屋未完成确权或未按约定移交发包人处理前，实际施工人不得私自对外出售，否则可能因无权处分导致房屋买卖合同无法履行，自行承担返还购房款及违约赔偿的责任； 3. 结算协议约定由发包人承担的下游工程款、材料款等债务，实际施工人应当及时向发包人移交完整的结算凭证、债权凭证，并书面催告发包人履行付款义务，留存催告记录，避免因发包人怠于履职导致自身额外承担利息、执行费、评估费等损失； 4. 主张抵账房相关的工程款返还请求时，应当优先收集自身已履行配合义务的证据（如房屋移交记录、业主协议移交签收单、催告函等），否则即使房屋属于约定回收范围，也可能因自身未履行先合同义务导致诉求无法得到支持。若发包人已进入破产程序，应当及时向破产管理人申报债权并提交完整的履约证据，避免债权无法得到确认。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。