民间借贷用房抵债只交钥匙没过户算还清欠款吗？征和律所结合乌兰察布(2025)内09民终554号案例解读
法律问题
民间借贷中，借款人主张用抵押的房屋抵偿全部债务，但仅交付了房屋钥匙、未办理产权过户登记、也没有签订书面以物抵债协议的，能不能认定债务已经全部清偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内09民终554号生效判决解答：
这种情况不能认定债务已经清偿，借款人仍需承担还款责任。以物抵债是借贷双方约定用特定财产抵偿到期债务的债务清偿方式，合法有效的以物抵债需要同时满足两个核心要件：一是双方就“用指定财产抵偿对应金额债务”达成明确、一致的意思表示，最好有书面协议予以确认；二是抵债财产已经完成权利转移交付——对于房屋这类不动产而言，原则上需要办理产权过户登记才发生物权变动效力，即便未过户，也需要有充分证据证明债权人已经实际占有、使用房屋，享有完整的使用收益权利，才能认定抵债实际履行。
如果仅交付房屋钥匙，既没有书面抵债协议，也未办理产权变更，也没有证据证明债权人实际长期控制使用房屋的，无法证明双方达成了以物抵债的合意且已实际履行，借款人主张债务已经清偿的，法院不会支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第（一）项：有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行；
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
基本事实
黄某甲因承包工程资金周转需要，2019年3月至2020年5月期间分5次向靳某借款共计140万元，每笔借款均约定月息2分，借款时黄某甲提供了多套房屋作为抵押，但均未办理抵押登记。借款到期后，黄某甲未按约定偿还本息，靳某向法院起诉要求黄某甲偿还本金140万元及相应利息。
黄某甲抗辩称，双方已经协商一致用抵押的5套房屋抵顶了全部借款本息，其中一套位于呼和浩特市的房屋靳某已经领取钥匙并缴纳了清运费、物业费等费用，实际占有了房屋，债务已经全部清偿，靳某起诉是因为房价下跌反悔，违反诚实信用原则，同时主张本案已经超过诉讼时效。
法院观点
内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院二审认为：双方对借款本金、期限、利息约定均无异议，争议焦点在于以物抵债是否成立、债务是否已清偿。黄某甲主张以房抵债，但既未提交双方签订的书面抵顶清偿协议，也未办理房屋产权过户或变更登记手续；其提交的物业费、清运费票据等仅能证明靳某领取了其中一套房屋的钥匙，不足以证明靳某已实际占有、使用该房屋，因此无法认定以物抵债成立、债务已全部清偿，黄某甲仍需承担还款责任。
关于诉讼时效，根据靳某提交的微信聊天记录，双方2024年11月仍在协商借款偿还问题，因此本案未超过诉讼时效。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：黄某甲需于判决生效之日起十五日内给付靳某借款本金140万元及利息475600元，共计1875600元。
案例检索信息
- 案号：(2025)内09民终554号
- 案由：民间借贷纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 出借人要警惕“口头抵债+交钥匙”的陷阱：如果借款人提出以房抵债，一定要签订书面的以物抵债协议，明确约定抵债的债务金额、房屋具体信息、过户时间、税费承担、违约责任等核心条款，不要仅相信口头约定或仅收取房屋钥匙。如果暂时无法办理过户，要实际入住使用房屋，留存好水电费、物业费缴纳凭证、装修合同、居住记录等证据，同时及时督促对方办理过户手续，避免后续对方反悔不认账。
- 借款人要留存抵债合意的完整证据：如果确实和出借人达成了以物抵债的约定，一定要签订书面协议，明确抵顶的债务范围、金额，同时留存好双方沟通抵债的聊天记录、通话录音、房屋交付凭证等证据，避免后续出借人否认抵债事实、再次起诉要求还款。
- 不动产抵押一定要办登记：民间借贷中用房屋、土地等不动产做抵押的，一定要到不动产登记部门办理抵押登记，否则抵押权不设立，出借人无法就抵押财产优先受偿，仅拿着购房合同、钥匙或认购协议没有物权保障。
- 及时主张权利避免超过诉讼时效：出借人要在借款到期后及时催款，留存好催款的微信记录、短信、通话录音、催款函等证据，确保诉讼时效中断，避免因超过诉讼时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。