房子被查封后拿确权判决能排除执行吗？征和律所结合乌兰察布(2025)内09民终604号案例实务解读
法律问题
金钱债权执行过程中，执行标的已被人民法院查封的，案外人后续取得另案生效确权判决，能否据此主张排除强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内09民终604号生效判决分析：很多当事人误以为只要拿到法院的确权判决书，就能当然阻止对房屋的强制执行，但实际司法实践中需要区分审查阶段和权利实质：
1. 执行异议形式审查阶段：根据《执行异议和复议规定》，金钱债权执行中，案外人直接依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，法院会直接裁定不予支持。这是因为执行异议阶段仅做形式审查，防止案外人通过事后确权诉讼恶意规避执行。
2. 执行异议之诉实质审查阶段：法院不会仅以确权判决作出时间在查封之后就直接驳回诉请，而是会实质审查案外人对执行标的是否真的享有足以排除执行的民事权益。如果案外人的权利（如不动产买受人的物权期待权）形成于查封之前，且符合法定排除执行要件，即便确权判决是查封后作出的（仅为对既有权利的确认），法院也会支持排除执行。
本案中吕某的房屋买卖行为发生在2016年，早于2019年的查封时间，且已实际占有房屋、非因自身原因未办理过户，符合无过错不动产买受人的保护要件，因此法院最终支持了其排除执行的主张。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十六条
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条
对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
最新案例
基本事实
1. 2014年，王某与乌兰察布市某丙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于乌兰察布市集宁区数码大厦18010号办公用房，办理了网签备案，但未办理不动产权属登记。
2. 2015年6月，王某与苏某签订《房屋买卖协议书》，将包含案涉房屋在内的三套数码大厦房屋出售给苏某。2016年2月，苏某又与吕某签订《房屋买卖协议》，将案涉18010号房屋出售给吕某，吕某后续实际占有使用该房屋。
3. 2017年，康某因与王某的承揽合同纠纷向法院起诉，后经二审调解，王某应于2018年12月31日前支付康某工程款56万元，逾期则按一审判决金额支付并承担迟延履行利息。
4. 因王某未履行生效调解协议，康某向法院申请强制执行，乌兰察布市集宁区人民法院于2019年4月19日作出执行裁定，查封了网签在王某名下的案涉18010号房屋。
5. 2023年，吕某以苏某、王某等为被告提起所有权确认纠纷，乌兰察布市集宁区人民法院作出（2023）内0902民初530号民事判决，确认案涉数码大厦1810号房屋所有权归吕某所有，王某、开发商等协助办理网签变更登记手续。
6. 2024年，吕某向执行法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封，法院裁定中止执行。康某不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，请求准许继续执行案涉房屋。
争议焦点
吕某依据案涉房屋被查封后作出的另案生效确权判决，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
法院经审理认为，王某与苏某、苏某与吕某之间签订的房屋转让协议均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋在人民法院查封前已经通过连环买卖转让给吕某，吕某已实际占有使用至今，且另案生效民事判决已确认案涉房屋所有权归吕某所有，康某未提供充足证据推翻生效判决认定的事实，因此吕某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
裁判结果
一审法院判决驳回康某的诉讼请求；内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)内09民终604号
案由：申请执行人执行异议之诉
审理法院：内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
一、对申请执行人而言：
- 申请财产保全或执行查封时，不能仅依赖不动产登记/网签信息，应尽量实地调查房屋的实际占有、使用情况，核实是否存在连环买卖、顶账等情形，避免查封后出现案外人主张权利，耽误执行进度。
- 若发现案外人在房屋查封后另行提起确权诉讼，应第一时间向审理确权案件的法院提交房屋已被查封的证据，要求法院根据相关规定驳回起诉，避免出现对己方不利的确权判决。
- 执行异议之诉中，不要仅以“确权判决在查封后作出”作为唯一抗辩理由，应重点围绕《执行异议和复议规定》第28条的四个要件举证反驳，比如核查合同签订时间是否真实、房款支付是否有完整凭证、占有房屋是否在查封前、未过户是否存在案外人自身过错等。
二、对房屋买受人而言：
- 购买未办理不动产权证的房屋（如仅网签的新房、顶账房、连环转让房）存在极大法律风险，一旦出卖人负有到期债务，房屋极有可能被法院查封，后续维权成本高、周期长，建议尽量购买产权清晰、已取得不动产权证的房屋。
- 签订房屋买卖合同后要及时办理过户登记，若因客观原因暂时无法过户，务必留存好全部交易证据：包括书面买卖合同、全部付款凭证（转账记录、收条等）、实际占有使用的证据（物业费/水电费缴纳记录、装修合同、入住证明等），一旦房屋被查封，可在法定期限内提出执行异议。
- 若发现购买的房屋已被法院查封，不要直接提起所有权确认诉讼——根据法律规定，房屋被查封后提起的确权诉讼法院会驳回起诉，应当通过执行异议、执行异议之诉的法定程序主张权利，避免浪费诉讼成本。
此外，本案中涉及的“连环买卖不动产的执行异议认定”也是实务常见难点：连环买卖中每一手交易的合法性、真实性都会影响最终买受人的权利认定，建议参与连环交易的当事人务必留存好每一环的交易凭证，避免后续举证不能。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。