房屋质保期内专有部分漏水物业要赔吗？征和律所结合乌兰察布(2025)内09民终704号案例实务解读
法律问题
房屋质保期内业主专有部分发生漏水造成楼下业主财产损失，物业公司接到报修后未及时履行法定义务的，是否需要承担赔偿责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内09民终704号生效判决分析：首先，判断物业公司是否需要对专有部分漏水承担责任，核心不在于漏水部位是否属于专有部分，而在于物业公司是否存在过错、是否尽到了法律规定和合同约定的义务。根据《内蒙古自治区物业管理条例》的规定，物业保修期限和保修范围内的房屋质量问题，物业服务人负有及时通知建设单位、督促建设单位完成保修的法定义务。
其次，如果物业公司接到业主漏水报修后，既未及时联系建设单位落实保修责任，也未采取合理应急措施防止损失扩大，即便漏水部位属于业主专有部分且在质保期内，物业公司也应当对损失扩大部分承担相应的过错赔偿责任。本案中，案涉房屋2021年8月交付，2022年10月就首次出现漏水报修，2024年再次发生漏水时物业公司仍未及时履行通知义务，且两家业主均将房屋钥匙放在物业处，物业公司有条件采取应急止损措施却未处理，因此法院认定其承担主要赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
- 《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。在物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当及时通知建设单位，督促建设单位按时完成保修。
最新案例
基本事实
某某物业公司乌兰察布分公司是乌兰察布市集宁区某小区的前期物业服务企业，王某是该小区某房屋的楼下业主，张某是其楼上房屋的业主，两套房屋均为精装房，2021年8月交付后均未入住。2022年10月王某就因厨房漏水向物业公司报修，两家业主均将房屋钥匙留存于物业处。2024年1月张某家厨房自来水管与闸阀连接处再次漏水，物业公司对漏水点进行维修后，王某发现家中橱柜、电器等因漏水受损。经司法鉴定，王某的财产损失金额为25238元，王某另因房屋无法居住产生租房费、取暖费等损失。因协商不成，王某将张某、某某物业公司诉至法院。
争议焦点
1. 案涉漏水发生在房屋质保期内且属于业主专有部分，物业公司是否应当承担赔偿责任？
2. 王某主张的租房费、取暖费等间接损失是否应当支持？
法院观点
首先，案涉漏水发生在房屋保修期限和保修范围内，业主发现漏水后及时联系了物业报修，已尽到通知义务。某某物业公司作为物业服务人，得知漏水问题后未及时通知建设单位落实保修，也未在持有业主钥匙、有条件处理的情况下及时采取止损措施，导致损失进一步扩大，应当对扩大的损失承担赔偿责任。
其次，王某因漏水导致房屋无法正常使用，其主张的租房费、取暖费有租赁合同、转账记录、取暖费发票等证据支持，应予认定。张某作为房屋所有权人，对屋内设施负有妥善管理义务，应承担20%的责任。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：某某物业公司乌兰察布分公司赔偿王某全部损失的80%共计29013.6元，张某赔偿20%共计7253.4元。
案例检索信息
- 案号：(2025)内09民终704号
- 案由：财产损害赔偿纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，对业主而言：如果发现房屋漏水，第一要及时固定证据（拍照、录像、报警或找物业见证），第二要通过书面形式（EMS、微信、物业系统报修等）向物业提交报修申请并留存送达凭证，避免物业以“未接到报修”为由抗辩；如果漏水严重可能扩大损失的，要主动采取合理止损措施（比如搬离贵重物品、临时封堵等），否则自身放任损失扩大的部分可能无法获赔。另外，主张租房费、取暖费等间接损失时，要留存好租赁合同、转账记录、取暖费发票等完整证据链，比如租房合同出租方和转账收款方不一致的，要提前留存对方身份说明、微信备注说明等证据，避免因主体同一性问题被法院驳回。
第二，对物业公司而言：接到业主报修后，首先要区分是共有部分还是专有部分、是否在质保期内：如果是共有部分，要及时维修；如果是专有部分且在质保期内，要第一时间书面通知建设单位保修，并留存通知凭证；如果情况紧急可能扩大损失的，即便属于专有部分，也可以在业主授权或紧急情况下采取合理应急措施，避免因怠于履行义务承担赔偿责任。另外，业主任意留存钥匙的，要做好登记和使用记录，避免后续产生纠纷说不清。
第三，本案还涉及财产损害赔偿中“损失扩大的过错认定”规则：无论是业主还是物业公司，只要有能力采取措施防止损失扩大却未采取的，都要对扩大部分的损失承担相应责任，这也是此类案件中常见的争议点。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。