以房抵债后未过户能不能排除抵押权人的强制执行？征和律所结合兴安盟(2025)内22民终139号案例实务解读
法律问题
以房抵债的债权人在签订抵债协议、实际占有房屋但未办理过户登记的情况下，能否排除享有合法抵押权的申请执行人的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内22民终139号生效判决分析：
执行异议之诉中，以房抵债的债权人主张排除强制执行需同时满足两个核心条件：一是其享有的民事权益符合法律、司法解释明确规定的可排除执行的情形，二是该权利的效力优先于申请执行人的权利。具体到本案场景：
- 抵押权属于法定优先受偿权，除非符合法律明确规定的但书情形（如商品房消费者生存权保护），否则案外人的普通债权或物权期待权不能对抗抵押权的执行；
- 以房抵债的债权人若要参照《执行异议复议规定》第二十八条主张物权期待权，需严格满足「签订合法有效的书面买卖合同、查封前合法占有、已支付全部价款、非因自身原因未过户」四个要件，缺一不可；
- 企业之间的以房抵债属于普通债权清偿范畴，不涉及生存权保护，不属于抵押权优先受偿权的例外情形，即便满足第二十八条的要件，也不能优先于抵押权排除执行。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
最新案例
基本事实
魏某与刘某、贺某因借款合同纠纷进入执行程序，乌兰浩特市人民法院查封了登记在贺某名下、魏某已办理合法抵押登记的案涉房屋。乌兰浩特市某某合作联社作为案外人提出执行异议，称其早在2003年就与刘某某达成以房抵债协议，已实际占有案涉房屋20余年，是房屋的实际权利人，要求解除查封并排除执行，异议被驳回后提起执行异议之诉，一审败诉后提起上诉。
争议焦点
乌兰浩特市某某合作联社对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
法院经审理认为：首先，魏某作为案涉房屋的合法抵押权人，依法享有优先受偿权，只有法律、司法解释明确规定的例外情形（如商品房消费者生存权保护）才能对抗该优先受偿权；其次，乌兰浩特市某某合作联社提交的证据不足以证明其符合《执行异议复议规定》第二十八条的要件：仅签订了债务确认书，未达成合法有效的房屋买卖合意，也未提交证据证明以房抵债已实际履行完毕，且在具备过户条件的多年间未积极主张过户，无法证明未过户非因自身原因。
裁判结果
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判，乌兰浩特市某某合作联社的全部诉讼请求不予支持。
案例检索信息
- 案号：(2025)内22民终139号
- 案由：执行异议之诉
- 审理法院：内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
- 裁判日期：2025年06月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 完善以房抵债交易手续：以房抵债不能仅签订债务确认书，需另行签订正式书面房屋买卖合同，明确约定抵债债权明细、抵顶房款金额、过户时限、违约责任等核心条款，固定双方买卖合意，避免因协议性质不明确无法适用不动产买受人的保护规则。
- 及时办理不动产过户登记：抵债房屋交付后，权利人应在具备过户条件的第一时间推动过户，因出卖方原因拒不配合的，应及时通过发函、诉讼等方式主张权利，留存相关证据，避免因长期未主张过户被认定为自身存在过错。
- 抵押权人应尽到审慎核查义务：设立不动产抵押前，需实地核查抵押物的占有使用情况，核实房屋是否存在抵债、出租、出售等情形，避免因抵押物存在权利瑕疵导致抵押权无法实现。
- 重视执行异议之诉的举证责任：案外人主张排除强制执行的，需对权利的合法性、真实性以及符合排除执行的法定要件承担全部举证责任，所有交易凭证、占有使用证据、主张权利的材料均需妥善留存，否则将承担举证不能的不利后果。
此外需特别注意：《执行异议复议规定》第二十七条的但书情形仅适用于法律、司法解释明确规定的优先保护情形，即商品房消费者为满足居住需求购买房屋的生存权范畴，企业之间的以房抵债属于普通债权清偿范畴，不享有优先于抵押权的保护顺位。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。