有房产证就能要求占有人腾房吗？征和律所结合兴安盟(2025)内22民终727号案例实务解读
法律问题
持有不动产权属证书的权利人，能否直接要求占有房屋的人腾退？占有人以“受合伙授权看管”“持有购房收据”为由拒绝腾房，法院会支持吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内22民终727号生效判决分析：
根据我国《民法典》确立的不动产物权登记生效原则，不动产权属证书是权利人享有物权的法定证明，只要房屋依法登记在权利人名下，且登记未被撤销或确认无效，权利人就享有完整的占有、使用、收益、处分权利，有权要求无权占有人腾退房屋、排除妨害。
本案中占有人某1的两项抗辩均未被法院采纳：一是其主张受某2等合伙人授权看管房屋，但提交的授权书仅加盖项目部公章，没有权利人某2的签字确认，且某2对授权不予认可，无法证明其占有房屋有合法依据；二是其主张其中一套房屋已出售给案外人，但仅能提供购房收据，没有合法有效的房屋买卖合同，更未办理物权登记，仅属于债权范畴，不能对抗已经登记的不动产物权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
最新案例
基本事实
某2与案外人某3、某4全合伙投资成立某开发中心，挂靠某开发公司开发金地综合楼项目。后双方因房屋权属产生纠纷，经法院作出生效判决，确认某开发中心对包括案涉5套房屋在内的9套房屋享有权利，开发公司需协助办理产权手续。2019年，案涉5套房屋的产权登记至某2名下。
因某1长期占有使用该5套房屋，某2向法院起诉，要求某1腾退房屋并赔偿2019年至2025年的租金损失12万余元。某1抗辩称，其是受某2等三人合伙的项目部授权看管房屋，且其中一套已出售给案外人葛玉芬，不同意腾退。一审法院判决某1腾退5套房屋，驳回某2的损失请求，某1不服，上诉至内蒙古自治区兴安盟中级人民法院。
争议焦点
1. 某2作为案涉房屋的登记权利人，是否有权要求某1腾退房屋？
2. 某1提出的“授权看管”“房屋已出售”的抗辩理由能否成立？
法院观点
法院认为，不动产物权经依法登记发生效力，案涉5套房屋的不动产权证书记载权利人为某2，某2依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求占有人停止侵害、腾出房屋。
关于某1的抗辩：其一，授权书无权利人某2签字确认，某2也不认可授权，无法证明某1占有房屋具有合法依据；其二，某1主张房屋已出售仅提供了收据，未提交房屋买卖合同等证据证明买卖关系真实合法，仅凭收据不足以对抗已登记的物权。
如某1认为案涉房屋存在权属争议，可由相关权利人另行主张权利。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由某1负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)内22民终727号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
一是对房屋权利人来说，遇到无权占有妨害物权的情况时，首先要收集好不动产权属证书、对方占有房屋的证据（如现场照片、沟通记录、报警记录等），如果主张租金损失，还要提前收集同地段同类房屋的租金标准证据，必要时可申请司法鉴定，避免因举证不足导致损失请求被驳回。协商不成的，可及时向法院提起排除妨害或返还原物诉讼，维护自身合法权益。
二是对房屋占有人来说，占有使用他人房屋必须有合法的权利来源，比如租赁合同、保管协议等，尽量要求权利人本人签字确认，仅加盖项目部、项目部公章的文件，若没有明确的授权依据，无法作为合法占有的有效凭证。如果是购买房屋，一定要及时办理不动产过户登记，仅持有购房收据或合同不产生物权效力，无法对抗登记权利人的主张，若因出卖方原因无法过户，应及时通过诉讼主张权利，避免权益受损。
三是如果利害关系人认为不动产权登记存在错误，比如将合伙财产登记在个人名下，应当通过提起确权诉讼、申请更正登记等合法途径解决，不能通过私力强占、拒绝腾退等方式对抗，否则可能承担侵权责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。