他人拿我实际所有的房产办抵押，贷款机构仅凭房产证就能善意取得抵押权吗？征和律所结合内蒙古(2025)内民申3073号案例实务解读
法律问题
不动产登记的权利人与实际所有权人不一致时，登记权利人擅自将房屋设立抵押，作为专业金融机构的抵押权人仅依据不动产登记簿的登记信息，能否主张善意取得抵押权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)内民申3073号生效判决解答：
当然不能！很多人以为“房产证上写谁的名，房子就是谁的”，只要拿着房产证办抵押就肯定有效，但实际上对专业放贷机构来说，光看房产证远远不够。如果房子实际已经卖给别人、交付给别人用了，放贷机构没上门核实就办抵押，属于没尽到审查义务，有重大过失，哪怕抵押已经登记了，也拿不到抵押权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
- 《个人贷款管理暂行办法》第十三条：贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。
真实案例
2012年，刘某某和刘某、杨某某夫妇约定，用自己的拆迁权益置换刘某夫妇开发的两套商厅，当年就拿到了房子，一直对外出租收租金，但未办理过户登记，房产仍登记在刘某夫妇名下。
2020-2021年，刘某夫妇与阿鲁科尔沁旗某某咨询服务有限公司（从事放贷业务的专业机构）签订最高额抵押合同，将案涉商厅抵押给该公司并办理了抵押登记。
2023年，刘某某通过生效判决确认其对案涉商厅享有所有权后，发现房产已被抵押，遂起诉要求确认某某公司不享有抵押权，一审、二审法院均支持刘某某的诉讼请求。某某公司不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。
内蒙古高院审查认为：生效判决已确认案涉商厅归刘某某所有，刘某夫妇的抵押行为属于无权处分；某某公司作为专业放贷机构，负有高于普通主体的审慎审查义务，但其未对抵押物的实际占有、使用情况进行任何尽职调查，存在重大过失，不构成善意第三人。最终裁定驳回某某公司的再审申请，确认其对案涉商厅不享有抵押权。
案例检索信息
- 案号：(2025)内民申3073号
- 案由：抵押权纠纷
- 审理法院：内蒙古自治区高级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 实际权利人务必及时办理不动产过户登记。很多当事人存在“实际占有房屋就享有所有权”的误区，未及时办理过户的房产极易被登记权利人擅自抵押、转卖，后续维权成本极高。若因特殊原因暂时无法过户，需留存好交房凭证、装修合同、租金流水、物业费缴费记录等实际占有使用的证据，作为权属争议中的核心举证材料。
- 专业放贷机构需尽到更高的抵押审查义务。小额贷款公司、融资咨询机构等专业市场主体办理不动产抵押时，不能仅依据不动产登记簿的登记信息，必须实地核查抵押物的占有、使用情况，询问实际使用人房屋权属，留存完整的尽调记录，避免因重大过失无法取得抵押权。
- 若因抵押人隐瞒权属情况导致抵押权无法设立，债权人仍可依据合法有效的抵押合同向抵押人主张违约责任，要求其赔偿损失，无需承担全部资金损失。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。