逾期支付房屋租金违约金过高可以申请调低吗？征和律所结合银川(2025)宁01民终2464号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租方逾期支付租金，主张合同约定的违约金过高要求法院调整，法院会予以支持吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终2464号生效判决分析：判断合同约定的违约金是否过高，不能仅看违约金的绝对金额，需要结合合同履行情况、当事人过错程度、守约方实际损失、违约金的性质等多方面因素综合认定。
本案中，双方在租赁合同中明确约定“逾期10日未支付租金的，按照合同租金总额的10%支付违约金”，该约定是双方真实意思表示，合法有效。承租方田某确实存在逾期支付租金的违约行为，出租方宁夏某置业有限公司虽因疫情推出了附条件的租金减免政策，但田某并未达到减免条件，无权要求直接减免租金或违约金。同时，违约金本身兼具补偿性和有限度的惩罚性，田某逾期付款确实会给出租方造成资金占用损失，一审法院按照年度租金的10%计算违约金并未超出合理范围，因此二审法院未支持田某关于违约金过高的调整主张。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最新案例
基本事实
2021年7月16日，田某从案外人杨某处转租宁夏某置业有限公司的营业房用于餐饮经营，同日与置业公司重新签订《营业房租赁合同》，约定租期自2019年11月1日至2024年11月1日，第一年租金127944元，后续租金按标准上浮，逾期10日未付租金的，需按合同租金总额的10%支付违约金。
合同履行过程中，田某多次逾期支付租金。2024年9月12日，双方协商提前解除合同，草拟了《租赁合同解除协议》，但置业公司发现财务计算租金有误，未在协议上加盖公章。后置业公司起诉要求田某支付欠付租金及违约金，一审法院判决田某支付租金42446.6元、违约金30705.6元。
争议焦点
田某主张一审判决的违约金过高，请求法院予以调整，是否应当支持？
法院观点
银川市中级人民法院二审认为，案涉租赁合同的违约金约定系双方真实意思表示，合法有效。田某确实存在逾期支付租金的违约行为；置业公司虽推出疫情期间附条件的租金优惠政策，但田某未达到减免条件；双方协商解除合同时置业公司发现租金计算错误，未在解除协议上盖章，也未作出免除漏算租金及违约金的意思表示；田某逾期付款确实给置业公司造成了资金占用损失，违约金兼具补偿性和有限惩罚性，一审判决的违约金金额并无不当。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，田某需向宁夏某置业有限公司支付租金42446.6元、违约金30705.6元，合计73152.2元。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终2464号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对承租方来说，签订租赁合同时要仔细阅读违约金条款，明确违约后果；经营过程中如果遇到资金困难无法按时付租，一定要提前和出租方协商，争取达成书面的延期或减免协议，不要默认逾期后再主张违约金过高，否则很难得到法院支持。
- 要是认为合同约定的违约金过高，在诉讼中需要主动提出调整请求，并且要提供证据证明守约方的实际损失远低于违约金金额，比如仅存在资金占用利息损失的，可以提供同类贷款市场报价利率的参考依据，否则仅口头主张过高，法院大概率不会支持。
- 协商解除租赁合同时，一定要确保双方都在解除协议上签字盖章，明确租金、违约金、房屋交接等所有事项的处理结果，避免像本案中一样，只有承租方签字、出租方未盖章的协议不发生法律效力，后续仍需承担相应责任。
- 关于疫情期间的租金减免，并非只要有疫情就可以直接要求减租，通常需要符合当地政策或者出租方的减免条件，承租方要注意留存疫情影响经营的相关证据，主动和出租方协商减免事宜，达成书面共识后再履行，避免产生违约风险。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。