房屋买卖买方违约收了定金还能主张房屋差价损失吗？征和律所结合银川(2025)宁01民终2667号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同履行过程中，因买方个人原因违约导致合同无法继续履行，守约方（卖方）适用定金罚则后，还能否主张超过定金数额的房屋差价损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终2667号生效判决解答：定金罚则与违约损失赔偿并非完全互斥，根据法律规定，定金不足以弥补违约造成的损失的，守约方有权请求赔偿超过定金数额的损失，但该主张需同时满足三个核心条件：一是守约方已及时采取合理措施防止损失扩大；二是主张的损失是违约方订立合同时能够预见或者应当预见到的；三是守约方未明确作出仅选择适用定金罚则追责的意思表示。
本案中法院未支持卖方的房屋差价损失主张，核心原因在于：其一，卖方在得知买方无法履行合同后，未及时采取减损措施，时隔近半年才另行出售房屋，房屋价格波动的部分风险属于扩大部分损失，不应由买方承担；其二，卖方在纠纷初期长期仅主张返还定金，被法院认定为已选择了定金罚则的追责方式；其三，房屋成交价格受市场行情、挂牌时机、房屋议价空间等多重不可控因素影响，8.4万元的差价损失超出了买方订立合同时的可预见范围，要求买方全部承担过于苛责。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
真实案例
基本事实
2024年9月23日，卖方张某1与买方张某2、银川市某房屋中介服务部共同签订《房屋居间买卖合同》，约定张某1将其位于银川市某小区的房屋以74万元的价格出售给张某2，张某2当日支付1万元购房定金，由中介服务部代为保管；张某2需以按揭贷款方式支付房款，应于2024年11月15日前提交贷款材料并支付首付款。
合同履行过程中，因张某2个人负债过高，银行贷款审批未通过，无法继续履行合同。张某1直至2025年3月20日才将案涉房屋以65.6万元的价格另行出售给案外人，随后向法院起诉，要求张某2及中介服务部退还定金1万元，并赔偿房屋差价损失8.4万元、资金占用利息、律师费、差旅费等费用。一审法院判决张某2向张某1支付定金1万元及对应资金占用利息，驳回其他诉讼请求，张某1不服提起上诉。
法院观点
银川市中级人民法院审理认为：首先，张某2因个人原因无法办理贷款导致合同无法履行，属于违约方，无权要求返还定金，中介擅自将定金退还张某2，故张某2应直接向张某1支付1万元定金。其次，对于张某1主张的8.4万元房屋差价损失：一是张某1在得知张某2无法履行合同后，应当及时采取适当措施防止损失扩大，其拖延近半年才另行出售房屋，自身对损失扩大存在责任；二是张某1在纠纷初期长期仅主张返还定金，已对追责方式作出选择；三是房屋成交差价受多重不可控因素影响，要求张某2承担全部差价过于苛责，且超出其订立合同时的可预见范围，故对差价损失不予支持。
裁判结果
驳回上诉，维持原判：张某2于判决生效之日起七日内向张某1支付定金1万元，并按照年利率3.1%支付该款自2024年11月15日起至实际付款之日止的资金占用利息；驳回张某1的其他诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终2667号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房屋买卖合同履行中发现对方明确违约后，守约方务必第一时间固定违约证据，同时及时采取减损措施：如买方违约的，卖方应及时解除合同并重新挂牌出售房屋，避免因拖延导致房屋价格下跌的损失被认定为扩大部分损失，无法获得赔偿。
- 主张权利时需明确追责方式，若定金金额较低不足以覆盖潜在损失，不要仅单独主张定金罚则，应明确作出“保留要求对方赔偿超过定金部分损失的权利”的意思表示，避免被法院认定为已放弃主张额外损失的权利。
- 主张房屋差价损失时，需尽量提供同地段同时期的房屋成交参考价、挂牌记录等证据，证明差价损失的合理性以及与对方违约行为的直接因果关系，避免因无法证明损失关联性导致诉请不被支持。
- 签订房屋买卖合同时，建议明确约定定金的划转条件及中介的代管责任，避免中介擅自将定金退还违约方，增加守约方的维权成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。