出租人违反排他经营约定承租人可否拒付全部租金？征和律所结合银川(2025)宁01民终4979号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同中约定了排他经营条款，出租人违反约定引入同类经营主体的，承租人是否有权直接拒付全部租金？双方违约责任应当如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁01民终4979号生效判决分析：首先，合法有效的排他经营条款对合同双方均有约束力，出租人违反约定引入同类经营项目的，确实构成违约，承租人有权按照合同约定主张相应权利，但权利行使应当符合合同约定的程序和合理时限。其次，承租人以出租人违反排他约定为由拒付租金的，应当在发现违约后及时以书面形式向出租人提出异议，若承租人长期未提出异议且持续正常支付租金，会被认定为以实际行为默许了出租人引入同类项目的行为，无权溯及既往拒付此前的租金，拒付租金的抗辩权仅可从其明确主张权利之日起算。最后，若双方均存在违约情形，法院会基于公平原则和诚实信用原则酌定责任比例，并非只要出租人违反排他约定，承租人就可以完全免除全部租金支付义务。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
最新案例
基本事实
2015年案涉商场出租方与原承租方约定，租赁期内未经承租方书面同意，不得在商场内引入其他同类儿童游乐项目，否则承租方有权拒付租金。2017年上诉人张某甲经营的银川市金凤区某乙承接该租赁合同，同意出租方引入第一家同类儿童游乐项目并不再追究违约责任，但后续出租方又多次未经上诉人书面同意，在商场同一楼层引入其他同类儿童游乐商户，违反排他经营约定。上诉人自2023年6月起停止支付租金，出租方于2024年4月发函解除合同，上诉人反诉要求出租方承担违约金、返还保证金、赔偿经营损失等。
争议焦点
出租人违反排他经营约定的情况下，承租人是否有权拒付全部租金，双方违约责任应当如何划分。
法院观点
法院经审理认为，出租方确实存在违反排他经营条款的违约行为，但上诉人在后续同类商户进驻后长期正常支付租金，直至2024年2月才首次发函主张排他权利，也未举证证明违约行为对其经营造成严重影响，其无权拒付全部租金；同时上诉人长期拖欠租金也构成违约。最终法院基于公平原则酌定上诉人按约定租金标准的70%支付欠付租金，驳回双方的违约金主张，判令出租方返还10万元履约保证金。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁01民终4979号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，签订含有排他经营条款的租赁合同时，建议明确约定违约后的异议流程、维权时限、违约责任，避免约定模糊导致维权受阻；出租人出现违约情形的，承租人应当第一时间以书面形式向出租人提出异议，留存沟通记录、快递凭证等证据，避免长期沉默被法院认定为同意变更合同条款，丧失抗辩权利。第二，承租人行使拒付租金的抗辩权应当符合合同约定和法律规定，不得随意扩大抗辩范围，否则可能被认定为恶意拖欠租金构成违约，反而需要承担违约责任。第三，若出租人违反排他约定给承租人造成实际经营损失的，应当及时留存经营流水、损失凭证、客流对比数据等证据，避免诉讼中因举证不能无法主张赔偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。