承揽合同约定以房抵顶工程款无法履行能要求现金支付吗？征和律所结合银川(2025)宁01民终6040号案例实务解读

法律问题

承揽合同中双方明确约定部分工程款以房屋抵顶方式支付，若抵顶安排客观无法实际履行，债权人是否有权要求债务人直接以现金方式支付剩余工程款？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)宁01民终6040号生效判决解答：首先，以房抵顶仅属于债务履行方式的约定，并非免除债务人的金钱给付义务，当约定的抵顶方式客观无法履行、合同目的无法实现时，债权人有权主张债务人以现金方式履行付款义务。其次，质保期的起算时间以工程竣工验收合格之日为准，不以双方结算时间为起算点，质保期满无质量问题的，债务人应当按约定退还质保金，不能以内部审批流程未完成作为拒付的合法理由。此外，若合同约定承揽人接到维修通知后拒修的，发包人有权双倍扣除维修费用，该约定属于双方真实意思表示且不违反法律强制性规定的，法院会依法支持该条款的适用。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第七百八十二条：定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十四条：当事人一方通过反诉或者抗辩的方式，请求调整违约金的，人民法院依法予以支持。违约方主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，应当承担举证责任。非违约方主张约定的违约金合理的，也应当提供相应的证据。

真实案例

2020年宁夏某甲有限公司与宁夏某乙有限公司签订《铝合金门窗制作安装施工合同》，约定总工程款的50%以现金支付（预留5%作为质保金），50%以房屋抵顶方式结算；质保期2年，自竣工验收合格之日起算；逾期付款违约金按日0.3‰计算；若承揽人接到维修通知后拒绝履行保修义务，发包人可委托第三方维修并双倍扣除维修费用。

案涉工程于2022年1月竣工验收合格，2024年7月双方结算确认总造价为241.2万元。某甲公司已支付现金992100元，仅完成了价值1081339元的房屋抵顶，剩余124661元抵顶款无合适房源可供履行。施工期间某甲公司因某乙公司拒绝维修门窗，自行委托第三方维修产生费用5500元。双方就剩余款项支付产生争议，某乙公司起诉至法院要求某甲公司支付全部剩余工程款及违约金。

法院经审理认为：以房抵顶仅为付款方式约定，剩余抵顶部分已无履行可能，某甲公司应当以现金方式支付该部分款项；质保期自2022年竣工验收之日起算，现已届满，某甲公司应退还质保金，仅可按合同约定双倍扣除维修费11000元；结合合同履行情况及某乙公司实际损失，将违约金调整为年利率3.1%符合法律规定。最终二审法院驳回双方上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)宁01民终6040号
• 案由：承揽合同纠纷
• 审理法院：宁夏回族自治区银川市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-22

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 签订以房抵顶工程款条款时，应当明确约定抵顶房屋的具体位置、面积、单价、过户时限、违约责任等核心内容，避免后续出现无房可抵、抵房条件不明确的纠纷； 2. 若出现以房抵顶客观无法履行的情况，债权人应当及时固定对方无合适房源、拒不配合办理抵顶手续的相关证据，有权直接向债务人主张以现金方式支付剩余款项； 3. 质保期起算时间以工程竣工验收合格之日为准，发包人不能以未完成结算、内部审批流程未走完为由拒绝退还到期质保金； 4. 承揽人接到发包人发送的维修通知后，应当及时履行保修义务，否则可能承担双倍扣除维修费用的违约责任； 5. 合同约定的违约金过高或过低的，主张调整的一方需要承担举证责任，若未举证证明违约金约定明显不合理，法院可能根据实际损失情况依法酌情调整。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。