租赁房屋被抵顶给第三方原房主还能要我腾房吗？征和律所结合固原(2025)宁04民终446号案例实务解读

法律问题

出租方在租赁期限内将租赁房屋抵顶给第三方，且约定后续租金由第三方收取的，租赁期满后原出租方是否有权要求承租人返还房屋、支付占有使用费及租赁期间的物业费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)宁04民终446号生效判决分析：原出租方是否有权主张上述权利，核心在于其是否还具备案涉房屋的相关权利基础： 1. 若原出租方已通过合法有效的抵顶协议，将案涉房屋的所有权、租金收取权等权利全部转让给第三方，且第三方已与承租人签订新的租赁合同，承租人占有使用房屋具有合法依据，原出租方即丧失要求承租人腾房、支付占有使用费的请求权基础； 2. 原出租方主张承租人支付物业费的，需以其已实际向物业服务企业垫付该物业费为前提，未举证证明垫付事实的，无权向承租人主张物业费。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第五百四十七条第一款：债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。
• 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
• 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

最新案例

基本事实

2020年8月，固原某某开发有限公司与方某杰签订《某某佳苑营业房租赁合同》，约定方某杰承租案涉商铺，租期4年，至2024年8月30日届满。2024年6月，固原某某开发有限公司与宁夏某某建设工程有限公司等签订三方抵顶协议，将案涉商铺抵顶给宁夏某某建设工程有限公司用于支付工程款，明确约定2024年7月1日起未收取的租金由宁夏某某建设工程有限公司收取。 2024年9月1日，宁夏某某建设工程有限公司与方某杰签订新的《商铺租赁合同》，将案涉房屋继续出租给方某杰，方某杰已于2025年1月支付租金15万元。后固原某某开发有限公司起诉要求方某杰腾房、支付占有使用费、物业费等，一审法院支持其全部诉讼请求，方某杰不服提起上诉。

争议焦点

固原某某开发有限公司是否有权要求方某杰返还案涉房屋、支付占有使用费及物业费。

法院观点

1. 固原某某开发有限公司已通过抵顶协议将案涉房屋权利转让给宁夏某某建设工程有限公司，且明确约定2024年7月1日起的租金由第三方收取，租赁期满后第三方已与方某杰签订新的租赁合同，方某杰占有房屋具有合法依据，原出租方无权主张腾房及占有使用费； 2. 固原某某开发有限公司未提交证据证明其已实际垫付案涉房屋的物业费，无权向方某杰主张物业费； 3. 宁夏某某建设工程有限公司并非本案必要共同诉讼参与人，一审未追加不违反法定程序。

裁判结果

撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2024）宁0402民初8385号民事判决，驳回固原某某开发有限公司的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由固原某某开发有限公司负担。

案例检索信息

• 案号：(2025)宁04民终446号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：宁夏回族自治区固原市中级人民法院
• 裁判日期：2025-06-24

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 对承租人而言：遇到出租方转让、抵顶租赁房屋的情况，首先要核实新权利人的权利凭证（如抵顶协议、房屋所有权证明等），避免向无权利人错误支付租金；若与新权利人续签租赁合同，要留存好合同、支付凭证等全部证据，避免被原出租方起诉主张双重费用；本案中方某杰正是因为二审提交了抵顶协议、新租赁合同及租金支付凭证才推翻一审判决，因此证据留存至关重要。 2. 对出租方而言：若已将租赁房屋的权利转让给第三方，应当及时书面通知承租人，明确告知承租人后续租金支付对象、权利主体变更情况；若向承租人主张物业费，必须先实际向物业服务企业垫付费用，留存好支付凭证、物业公司开具的发票后再起诉，否则会因举证不足被驳回诉请。 3. 此外需要注意，“买卖不破租赁”规则不仅适用于房屋买卖情形，也适用于抵顶、赠与等所有权发生转移的情形，承租人的合法承租权不受房屋所有权变动的影响，有权按照原合同或与新权利人的约定继续使用房屋。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。