抵押房产优先受偿限额按合同还是房屋实际价值？征和律所结合固原(2025)宁04民终516号案例实务解读
法律问题
最高额抵押担保中，债权人对抵押房产的优先受偿限额，应当按照合同约定的最高债权额确定，还是按照抵押房产的实际市场价值确定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)宁04民终516号生效判决分析：很多人误以为抵押房产的担保范围最多就是房屋的当前市场价，但实际上最高额抵押的优先受偿限额，核心依据是双方在合同中约定的最高债权额，而非房屋实际价值。只要最高额抵押合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且依法办理了抵押登记，抵押权人就有权在约定的最高债权额限度内，就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。即便抵押房产的实际市场价值低于约定的最高债权额，也不能因此降低担保限额，抵押人仍需以约定的最高额为限承担担保责任。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2. 《中华人民共和国民法典》第四百二十条：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
3. 《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
最新案例
基本事实
2022年12月，固原某某药品连锁有限责任公司（以下简称某某药品公司）为偿还旧贷，与中国工商银行股份有限公司某某支行（以下简称工行某某支行）签订两份《小企业借款合同》，合计借款649万元，贷款期限12个月，年利率5%。
为担保该笔借款，各方约定了多项担保措施：固原市某某担保有限责任公司提供连带责任保证；两名自然人海某（保证人，1981年生）、计某提供连带责任保证；海某（抵押人，1978年生）以其名下位于固原市原州区东海太阳城的一套房产提供最高额抵押担保，双方签订《最高额抵押合同》并办理了抵押登记，约定最高债权额为93万元。
借款到期后，某某药品公司仅偿还部分本金，截至2024年6月27日，尚欠本金6405434.07元、利息296963.99元。工行某某支行多次催要无果，遂向法院提起诉讼。
争议焦点
本案二审的核心争议焦点为：工行某某支行对案涉抵押房产的优先受偿限额，应当按照合同约定的93万元确定，还是按照抵押人主张的房屋实际价值70万元确定？
法院观点
法院审理认为，海某与工行某某支行签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。合同明确约定海某以其所有的案涉房屋为案涉贷款提供抵押担保，且已办理抵押登记，工行某某支行依法享有抵押权，有权在合同约定的93万元最高债权额限度内就抵押房产优先受偿。海某主张按房屋实际价值70万元确定优先受偿限额，无事实及法律依据，不予支持。
裁判结果
一审法院判决：一、某某药品公司于判决生效之日起十五日内偿还工行某某支行借款本金6405434.07元及相应利息；二、某某担保公司、两名海某、计某对上述债务承担连带清偿责任，承担责任后有权向某某药品公司追偿；三、工行某某支行对海某（抵押人）名下案涉房产拍卖、变卖所得价款以93万元为限享有优先受偿权。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)宁04民终516号
- 案由：金融借款合同纠纷
- 审理法院：宁夏回族自治区固原市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对抵押人而言，签订最高额抵押合同前务必明确“最高债权额”的法律含义——它是你承担担保责任的上限，而非以房屋当下的市场价值为限。房屋价值会随市场行情波动，即便后续房价下跌，你仍需按合同约定的最高额承担担保责任，切勿因一时疏忽签下超出自身承受能力的担保限额。
2. 对债权人（尤其是金融机构）而言，签订最高额抵押合同时要明确约定最高债权额的包含范围（是否涵盖本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用等），并确保抵押登记的最高额与合同约定完全一致，避免因登记瑕疵导致优先受偿范围缩水。
3. 此外，本案还有两个值得注意的实务要点：一是保证人计某申请笔迹鉴定但未按要求到场提取样本、未缴纳鉴定费，导致鉴定申请被不予受理，需承担举证不能的不利后果，因此如果对签字真实性有异议，一定要配合鉴定程序，否则会被推定签字属实；二是借新还旧不必然免除担保人责任，只要担保人在新的担保合同上签字确认，就需承担担保责任，切勿以“借新还旧我不知情”为由随意抗辩，需有充分证据支撑。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。