商铺租赁合同到期未续签继续使用算定期还是不定期租赁？征和律所结合西宁(2025)青01民终983号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议且收取租金的，双方之间的租赁关系是定期租赁还是不定期租赁？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青01民终983号生效判决分析：根据我国《民法典》的明确规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。也就是说，只要合同到期后双方没有续签书面合同，承租人继续使用房屋、出租人照常收取租金，且未明确作出拒绝续租的意思表示，双方的租赁关系就自动转为不定期租赁。
在不定期租赁关系中，出租人和承租人均享有法定的随时解除权，仅需在合理期限之前通知对方即可，无需承担违约责任。本案中，西宁某投资有限公司虽主张双方已达成续租一年的合意，但仅能提供两份未记载租赁期限的交款凭证，无法证明双方就一年的租赁期限达成一致意思表示，因此法院最终认定双方为不定期租赁关系。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法典》第七百三十条
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
最新案例
基本事实
2021年6月1日，西宁某投资有限公司与梁某签订《某家博园租赁合同》，约定梁某租赁西宁市某家居广场三层商铺用于商业经营，租赁期限为2021年6月1日至2022年5月31日，年租金54370元，一次性支付全年租金可享9折优惠。合同同时约定了逾期付款违约责任、合同解除条件等内容。
合同到期后，双方未续签书面租赁合同，梁某继续使用案涉商铺经营，分别于2022年6月、7月、8月按月交纳租金各4531元（即原合同全额月租金标准，无年付折扣）。2022年9月起，受新冠疫情影响，梁某未再交纳租金。
2023年2月17日，投资公司工作人员通过微信向梁某的配偶张某发送《告知函》，要求其在2月20日前交清拖欠的租金及物业费，逾期将按照合同规定另行招商处理。梁某收到通知后，于2023年2月20日腾退商铺离场。
后双方就租金支付、合同解除等事宜协商未果，西宁某投资有限公司起诉至一审法院，要求确认合同于2023年3月1日解除，判令梁某支付2022年6月1日至2023年5月31日的租金40777元、违约金9062元及逾期利息。一审法院判决认定双方为不定期租赁关系，合同于2023年2月20日解除，酌减3个月疫情期间租金，最终判决梁某支付租金12083元，驳回投资公司的其他诉讼请求。投资公司不服一审判决，向西宁市中级人民法院提起上诉。
争议焦点
1. 案涉租赁合同到期后未续签书面合同，双方之间成立定期租赁还是不定期租赁关系？
2. 一审法院酌定减免3个月疫情期间租金是否合理？
法院观点
关于租赁关系性质：投资公司提交的两份交款凭证仅记载了交款日期、金额、事由等信息，未体现双方就续租一年达成合意，结合梁某继续使用租赁物、投资公司未提出异议且收取租金的事实，完全符合法律规定的不定期租赁情形，故案涉合同自2022年6月1日起转为不定期租赁合同。
关于合同解除时间：投资公司发送的《告知函》中“另行招商处理”已包含明确的解除合同的意思表示，梁某自认2023年2月20日腾退离场，该时间具有合理性，故认定合同于2023年2月20日解除，投资公司主张租金计算至2023年5月31日无事实依据。
关于租金减免：2022年9月至12月西宁市受新冠疫情影响陆续处于封控状态，整体生产生活未恢复正常，梁某租赁的商铺无法正常经营盈利，一审法院基于公平原则酌减3个月租金符合客观事实，并无不当。
裁判结果
青海省西宁市中级人民法院于2025年6月23日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由西宁某投资有限公司负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)青01民终983号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：青海省西宁市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
第一，对商铺出租方而言，租赁合同到期前应提前明确是否续租，若无意续租，务必在到期前以书面形式通知承租人，到期后及时收回房屋并办理交接手续。切勿既不明确表态又收取承租人的租金，否则极易被认定为不定期租赁，承租人可随时解除合同搬走，出租方不仅无法主张剩余租期的租金，还可能面临房屋空置的损失。若同意续租，一定要及时签订书面续租合同，明确约定租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等核心条款，避免口头约定引发纠纷。
第二，对承租方而言，如果合同到期后有长期续租计划，应主动向出租人提出续签书面合同的要求，避免被认定为不定期租赁后，出租人突然要求腾房影响正常经营。如果遇到疫情、政府管控等不可抗力导致无法正常经营的，要及时留存封控通知、停业证明、经营损失等相关证据，第一时间与出租人协商租金减免事宜，尽量形成书面的减免协议或沟通记录，不要仅依赖口头承诺，避免事后出租人反悔不认账。
第三，关于不定期租赁的解除，虽然双方都享有随时解除权，但均需提前给对方留出合理的准备时间：出租人要给承租人留足找新场地、腾退搬迁的时间，承租人也要给出租人留出合理的招租期，否则可能需要承担给对方造成的实际损失。另外，腾退房屋时一定要办理正式的交接手续，留存好交接记录、房屋现状照片等证据，避免后期出租人主张房屋损坏、占用费等不必要的纠纷。
第四，本案中还涉及保证金主体不一致的问题：梁某主张的保证金是由案外人家博园公司收取的，并非本案出租方投资公司收取，因此法院在本案中未予处理，需另行起诉主张。提醒广大租赁当事人，交纳租金、保证金等费用时，一定要核对收款主体与合同约定的出租方是否一致，尽量转账到合同约定的对公账户，并备注清楚款项用途，避免出现主体不符、维权困难的情况。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。