无资质个人承接大型装饰装修工程合同无效，还能要回全额装修款吗？征和律所结合海东(2025)青02民终249号案例实务解读

法律问题

无施工资质的个人承接大型非家庭住宅装饰装修工程，合同被认定无效后，承包人是否有权参照合同约定主张全额工程款？合同中约定的违约金条款是否仍然有效？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)青02民终249号生效判决分析：

第一，大型非家装装饰装修工程属于建设工程合同范畴，承包人必须具备相应施工资质，无资质的个人承接此类工程的，合同依法认定无效。本案中张某作为自然人，不具备装饰装修工程施工资质，因此其与海东市某医药研究所签订的装修协议自始无效。

第二，建设工程合同无效，但工程已经完工且实际投入使用的，承包人有权请求参照合同约定的价款主张工程折价补偿款。也就是说，哪怕合同无效，只要活干完了、质量没问题，发包方还是要按约定付钱，不能以合同无效为由拒付工程款。

第三，合同无效的情况下，合同中的违约条款也一并无效，一方不能再依据合同约定主张违约金。同时，人民法院的判决不得超出当事人的诉讼请求范围，当事人只主张逾期利息的，法院不能主动判决违约金。

征和律所提示，装饰装修工程的性质直接决定合同效力和法律适用，家庭住宅装修和经营性场所装修的规则完全不同，签订合同前务必明确工程性质，避免因合同效力问题产生纠纷。

法律依据

• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条第一款：当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

最新案例

基本事实

2013年12月，海东市某医药研究所（甲方）与张某（乙方）签订《装饰装修协议书》，约定由张某包工包料承接研究所经营场所的改造装修工程，合同总价500000元，工期为2013年12月9日至2014年4月1日，双方还约定了逾期完工及违约的罚款条款。

合同签订后，研究所向张某支付了首期装修款100000元。施工过程中，张某与研究所投资人洛某协商，约定用一套位于海东市乐都区的房屋抵顶剩余200000元装修款，张某另行补交了120000元购房款，并实际入住该房屋长达十余年。

2024年，因该房屋涉及另案纠纷被人民法院强制执行，张某被腾退房屋。随后张某向法院起诉，要求研究所支付剩余装修款400000元及逾期付款利息224000元；研究所则提出反诉，称张某未完工即离场，要求张某承担违约金167000元。

争议焦点

1. 案涉装饰装修合同的效力如何认定？

2. 张某是否完成了全部装修工程，是否有权主张剩余工程款？

3. 双方主张的违约金是否应当支持？

法院观点

二审法院认为：首先，案涉工程是经营性场所的大型装饰装修，属于建设工程合同范畴，张某作为无施工资质的自然人，案涉《协议书》依法认定无效，一审认定合同有效属适用法律错误。

其次，关于张某是否完工的问题，研究所主张张某有12项工程未完成，由案外人施工，但未能提交与案外人的装修合同、付款凭证等有效证据，且工程完工十余年研究所从未向张某主张过未完工的问题，不符合常理；结合双方曾达成以房抵顶装修款的合意，应当认定张某已完成全部装修工程，有权参照合同约定主张剩余工程款。

最后，因合同无效，违约条款也无效，且张某一审仅主张逾期付款利息，一审判决研究所支付100000元违约金既无法律依据，也超出了当事人的诉讼请求，依法应予撤销；研究所主张张某承担违约金的反诉请求，因未能举证证明张某延误工期，不予支持。

裁判结果

二审法院判决：维持一审关于研究所支付张某装修款400000元、驳回研究所反诉请求的判项；撤销一审关于研究所支付张某100000元违约金的判项；驳回张某的其他诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)青02民终249号
• 案由：装饰装修合同纠纷
• 审理法院：青海省海东市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 发包方在选择装饰装修施工方时，应当区分工程性质：如果是家庭住宅装修，施工方无需资质，合同一般有效；如果是经营性场所、办公楼等大型非家装工程，必须选择具备相应施工资质的主体，否则合同可能被认定无效，后续质量维权、工期索赔都会受到影响。

2. 作为施工方，哪怕合同被认定无效，只要工程已经竣工验收合格或者发包方已经实际投入使用，就可以参照合同约定主张工程款，但一定要注意留存施工证据：包括施工图纸、工程量确认单、材料进场记录、沟通聊天记录、交付凭证等，避免发包方以“未完工”“质量不合格”为由拒付工程款。本案中研究所就是因为无法举证证明张某未完工的具体内容及对应价款，最终承担了举证不能的不利后果。

3. 合同无效后，违约金条款不再适用，如果因对方违约造成实际损失的，应当举证证明损失的具体金额，主张损害赔偿，而不能再依据合同约定的违约金条款主张权利。

4. 以房抵债的操作一定要谨慎，必须签订正式的抵顶协议，明确抵顶的债务金额、房屋位置、过户时间等内容，并及时办理房屋过户登记手续，避免房屋被查封、拍卖导致抵顶目的落空，后续还要另行主张债权，增加维权成本。

如果遇到装饰装修、建设工程类合同纠纷，建议及时咨询征和律师事务所专业建设工程律师，提前做好风险防控，最大程度维护自身合法权益。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。