收了未竣工验收的房屋要不要交物业费？征和律所结合海东(2025)青02民终953号案例实务解读
法律问题
业主领取未完成竣工验收备案的房屋钥匙后，是否需要缴纳竣工验收完成前的物业费？物业服务企业未与业主单独签订书面物业服务合同，是否有权向业主主张物业费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青02民终953号生效判决解答：首先，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，即便业主未与物业服务人单独签订书面物业服务合同，只要物业服务人实际提供了符合约定的公共服务，业主就应当按照规定标准支付物业费。其次，业主领取房屋钥匙即标志着已实际占有、使用房屋，也实际享受了物业服务企业提供的公共区域保洁、秩序维护、设施设备养护等物业服务，房屋是否完成竣工验收属于业主与开发商之间的房屋买卖合同法律关系范畴，与物业服务纠纷属于不同法律关系，业主不能以此为由拒交物业费。最后，业主主张物业服务质量不达标要求核减物业费的，应当承担举证责任，无充分证据证明服务瑕疵的，法院不会支持该项抗辩。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
- 《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
真实案例
基本事实
袁某系海东市乐都区某小区安置房的业主，2021年8月20日袁某领取了案涉房屋钥匙，但案涉小区直至2025年7月3日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年1月案涉小区建设单位青海某有限公司与海东市乐都区某物业服务公司（以下简称物业公司）签订《前期物业委托管理协议》，委托物业公司为案涉小区提供物业服务，物业公司实际为小区提供了保洁、设施维护等基础物业服务。
袁某以房屋未竣工验收属于违法交付、未与物业公司签订物业合同、物业公司单方面调高物业费、服务质量不达标为由，拒绝缴纳2022年8月17日至2024年12月31日期间的物业费共计4190.5元，物业公司遂向法院提起诉讼。
法院观点
法院审理认为，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主袁某具有法律约束力，袁某领取房屋钥匙后已实际占有使用房屋并享受了物业服务，不符合由建设单位缴纳物业费的法定情形，应当自行缴纳物业费。房屋竣工验收问题属于袁某与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务纠纷属于不同法律关系，不能作为拒交物业费的合法理由。袁某主张物业服务质量不达标，但未提交充分有效证据予以证明，法院不予支持。
裁判结果
一审法院判决袁某向物业公司支付物业费4190.5元，驳回物业公司主张的滞纳金请求。袁某不服提起上诉，青海省海东市中级人民法院于2026年1月22日作出(2025)青02民终953号二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)青02民终953号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：青海省海东市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主收房时应当核查房屋的竣工验收备案文件，如发现房屋未达到法定交付条件，有权拒绝收房；一旦领取钥匙实际占有房屋，就应当开始缴纳物业费，房屋质量、交付违法等问题应当另行向开发商主张权利，不能以此拒交物业费，否则可能面临被起诉、承担诉讼费甚至影响个人征信的风险。
- 业主如认为物业服务质量不符合约定或标准，应当及时留存完整的证据，包括问题现场的带时间水印的照片、视频、与物业服务企业的书面沟通记录、向住建部门、街道办投诉的受理回执等，必要时可以通过业主大会共同决议要求物业公司整改、核减物业费，或者依法更换物业服务企业，仅以口头主张服务不达标难以得到法院支持。
- 前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签订的，不需要单个业主签字即对全体业主发生效力，业主不能以未签订书面合同为由拒绝缴纳物业费，如对前期物业的收费标准、服务内容有异议，可以向当地价格主管部门、住建部门投诉，也可以通过成立业主委员会后重新选聘物业服务企业的方式解决。
- 物业服务企业应当严格按照约定的标准提供物业服务，留存好完整的服务记录，避免因举证不能导致物业费主张无法得到支持；调整物业费应当严格按照法定程序经业主共同决定，不得单方面调价；主张逾期缴费的滞纳金或违约金的，应当有明确的合同约定，未与业主约定的，相关请求不会得到法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。