买了带租约的商铺能否直接清退租户？征和律所结合黄南(2025)青23民终146号案例实务解读
法律问题
租赁期间内租赁物因以物抵债发生所有权变动的，新的所有权人能否解除原租赁合同、清退承租人？承租人主张的经营损失应当如何认定？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)青23民终146号生效判决解答：以物抵债是合法的所有权取得方式，该情形下同样适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则，只要原租赁合同是双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，且承租人已实际占有使用租赁物，新的所有权人就应当继续履行原租赁合同，无权擅自清退承租人、破坏租赁物原状，否则将构成违约，需要承担相应的赔偿责任。对于承租人主张的经营损失，若承租人仅能提供单方核算的收支流水，无法精确剥离案涉铺面的独立利润、也不能举证证明可得利益的确定性，法院有权结合当地同行业平均收入水平、经营实际等酌情确定损失金额。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第六十条：人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。
真实案例
2024年8月，多某某将其所有的铺面出租给更某经营汽车养护中心，双方约定租期5年，更某已支付一年租金并实际开展经营。2025年6月，多某某与扎某签订《以物抵债协议》，将案涉铺面抵偿给扎某；同年8月，扎某擅自将更某清退、搬出经营设备，还对铺面进行分割砌墙，导致更某无法正常经营。更某遂起诉要求扎某继续履行合同、赔偿经营损失等。
一审法院认定扎某的行为违反“买卖不破租赁”原则，判决其继续履行原租赁合同、拆除隔墙恢复原状，酌定按每月8000元标准赔偿更某经营损失。双方均不服判决提起上诉，青海省黄南藏族自治州中级人民法院二审审理认为，案涉租赁合同合法有效，扎某作为新的所有权人无权清退承租人，其行为已构成违约；更某提交的收支流水不足以证明其主张的每月3万元损失，扎某若认为原出租人多某某存在过错应当承担责任，可另行起诉主张。最终二审法院判决驳回双方上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)青23民终146号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：青海省黄南藏族自治州中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-23
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于承租人：签订租赁合同后要注意留存实际占有使用租赁物的证据（如水电气缴费记录、经营凭证、租金支付记录等），一旦租赁物所有权发生变动，有权要求新的所有权人继续履行原租赁合同；若遭遇违法清退，要及时固定损失证据，除收支流水外尽量留存纳税凭证、第三方审计的利润报告等材料，避免因举证不足导致法院认定的损失金额低于实际损失。
- 对于房屋受让人：通过买卖、以物抵债等方式受让房屋前，要核实清楚房屋的租赁情况，若存在合法有效的在先租赁，应当继续履行原合同，不得擅自清退承租人、破坏租赁物，否则需要承担违约责任；若认为原出租人隐瞒租赁情况给自己造成损失的，可另行向原出租人主张权利，不得直接向承租人追责。
- 对于出租人：转让带租约的房屋时要如实告知受让人租赁情况，避免后续产生纠纷承担赔偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。