收了未竣工验收备案的房子，还能要收房后的逾期交房违约金吗？征和律所结合海口(2025)琼01民终6988号案例实务解读
法律问题
购房者明知商品房未取得《建设工程竣工验收备案表》、不符合合同约定交付条件就办理收房手续，后续能否再主张收房之后的逾期交房违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼01民终6988号生效判决分析：虽然我国法律明确规定商品房必须经竣工验收合格后方可交付，绝大多数房屋买卖合同也会将取得《建设工程竣工验收备案表》约定为交付条件，但如果购房者在明确知晓房屋未达到法定或约定交付条件的情况下，仍然自愿签署收房文件、实际接收房屋，属于对自身民事权利的自由处分。若开发商后续已经补办好竣工验收备案手续，且购房者无法举证证明收房后因房屋未达标产生了实际损失，法院通常不会支持购房者主张的收房之后的逾期交房违约金，违约金仅会计算至实际收房的前一日。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
- 《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：建设工程经验收合格的，方可交付使用。
最新案例
基本事实：2021年3月，王某与海南某甲开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于海口市的一套房屋，总房款656707元。合同约定开发商应于2023年7月1日前交付房屋，交付条件为房屋取得《建设工程竣工验收备案表》、完成全部专项验收，逾期交房按已付房款日万分之一的标准支付违约金。后因新冠疫情、项目设计变更，生效判决已确认案涉项目交房期限可顺延164天，即开发商应于2023年12月12日前交房。此前法院已判令开发商向王某支付2023年12月13日至2024年4月19日的逾期交房违约金8471.52元。2025年3月23日，王某在知晓案涉项目仍未取得竣工验收备案的情况下，办理了收房手续，后起诉要求开发商支付2024年4月20日起至房屋实际符合交付条件之日止的逾期交房违约金。
争议焦点：王某明知房屋未取得竣工验收备案就收房，能否再主张收房之后的逾期交房违约金？
法院观点：王某在明知案涉项目未取得竣工验收备案的情况下自愿签署收房文件、实际接收房屋，属于对自身权利的处分；王某未举证证明收房后因房屋未办理竣工验收备案造成了实际损失，且案涉项目已于2025年11月5日取得竣工验收备案，实际已满足法定交付条件。综合开发商的违约程度及王某的实际损失，一审法院认定违约金计算至收房前一日并无不当。
裁判结果：驳回王某的上诉，维持原判，海南某甲开发有限公司于判决生效之日起十日内向王某支付2024年4月20日至2025年3月22日的逾期交房违约金22131.03元。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼01民终6988号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：海南省海口市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 收房前务必核查开发商是否已取得《建设工程竣工验收备案表》及合同约定的全部交付证明文件，文件不齐的坚决不要签署任何收房相关的文件，一旦签字收房，即便房屋当时未达标，后续再主张收房后的逾期交房违约金很难得到法院支持。
- 若因特殊情况必须提前收房，一定要在收房确认单、交接单等文件上明确标注“本人接收房屋不代表认可房屋符合法定及合同约定的交付条件，保留追究开发商逾期交房违约责任至房屋实际满足全部交付条件之日的权利”，留存好房屋未达标相关证据，避免后续维权无据。
- 如果收房后因房屋未取得竣工验收备案导致无法办理不动产权证、无法正常使用房屋产生实际损失（如额外支出的房租、维修费等），要留存好全部损失凭证，可另行向开发商主张损害赔偿。
- 遇到开发商强制交房、拒不出示交付证明文件的情况，要及时通过录音录像、发书面催告函等方式留存证据，明确拒绝收房，避免被开发商反咬一口主张“购房者无故拒收房屋”，反而要承担逾期收房的违约责任。
另外提醒购房者，疫情、政府政策调整、合理的设计变更确实属于开发商可顺延交房的正当事由，但开发商必须就顺延事由、顺延期限履行通知义务，未按约定通知的，不得随意顺延交房期限，购房者可对此提出异议。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。