商品房买卖合同解除后开发商该还全部房贷还是剩余部分？征和律所结合儋州(2025)琼97民终1305号案例实务解读
法律问题
商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也随之解除的，出卖人应当向银行返还全部收受的购房贷款本息，还是仅返还购房人尚未偿还的剩余贷款本息？购房人能否以银行违规发放预售贷款为由，要求银行自行承担全部贷款回收责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼97民终1305号生效判决解答：首先，根据现行司法解释的规定，商品房买卖合同与担保贷款合同均解除的，出卖人仅需将购房人尚未偿还的剩余贷款本金及利息返还给贷款银行，购房人已经偿还的贷款本息部分，属于购房人的实际损失，应当由出卖人向购房人承担赔偿责任，购房人无权要求出卖人将全部收受的贷款本息直接返还给银行。其次，贷款银行未按规定将预售贷款划入监管账户的，属于银行自身监管过错，仅影响银行自身的贷款回收风险，不构成对购房人的违约，购房人无权以此为由要求银行自行承担贷款回收责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
真实案例
2018年5月，刘某某与海南某房地产开发公司签订《儋州市商品房买卖合同》，约定购买商业用房一套，总房款1588180元，刘某某需支付50%首付款798180元，剩余50%房款790000元通过银行按揭贷款支付。2018年8月，刘某某、黄某某作为共同借款人，与中国某银行儋州分行、海南某房地产开发公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定贷款79万元，贷款期限10年，以所购房屋办理抵押预告登记。2018年9月，中国某银行儋州分行依约将79万元贷款发放至海南某房地产开发公司账户。
后因海南某房地产开发公司隐瞒案涉房屋项下土地已抵押的事实，导致房屋无法办理过户登记，刘某某起诉要求解除商品房买卖合同。法院作出生效判决，确认双方的商品房买卖合同于2023年11月7日解除，海南某房地产开发公司向刘某某返还首付款798180元及占用资金利息。
2025年，刘某某、黄某某向一审法院起诉，要求解除案涉借款合同，并判令海南某房地产开发公司将收受的全部79万元贷款本金及利息、罚息、复利等支付给中国某银行儋州分行。一审法院审理后判决：1. 案涉借款合同于2025年1月7日解除；2. 海南某房地产开发公司仅需向中国某银行儋州分行偿还剩余贷款本金331859.65元及对应利息；3. 驳回刘某某、黄某某的其他诉讼请求。三方均不服一审判决提起上诉，海南省第二中级人民法院二审审理后认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回全部上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼97民终1305号
- 案由：金融借款合同纠纷
- 审理法院：海南省第二中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房人遇到开发商违约导致购房合同解除的，应当同时主张两项核心权利：一是在商品房买卖合同纠纷中，要求开发商返还购房首付款、已偿还的银行贷款本息、违约金等全部实际损失；二是及时起诉要求解除商品房担保贷款合同，并主张由开发商直接向银行偿还剩余未还贷款，避免解除购房合同后仍需自行承担剩余房贷的风险。
- 贷款银行未按规定将商品房预售贷款划入监管账户的，属于银行内部监管义务范畴，仅影响银行自身的贷款回收风险，不构成对购房人的违约，购房人不能以此为由拒绝偿还贷款，也无权要求银行自行承担贷款损失。
- 商品房买卖合同与担保贷款合同解除后，银行就案涉房屋的抵押权仍然有效，若开发商未按生效判决偿还剩余贷款，银行可就抵押房产行使优先受偿权，购房人无需就剩余贷款承担还款责任。
- 购房人已向银行偿还的贷款本息部分，属于因开发商违约造成的实际损失，应当在商品房买卖合同解除纠纷中一并向开发商主张，避免另行起诉增加诉讼成本与诉累。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。