以工程款抵房款的房屋能否排除银行抵押权执行？征和律所结合西安(2025)陕01民终191号案例实务解读
一、法律问题
金钱债权执行中，买受人通过工程款抵扣方式支付购房款、仅签订购房登记表未办理网签的，能否排除已办理抵押登记的银行的强制执行？执行异议程序中应当适用《执行异议和复议规定》第28条还是第29条？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终191号生效判决分析：
第一，法律适用层面，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是对无过错不动产买受人物权期待权的普遍保护规则，第29条是针对商品房消费者的特别倾斜保护条款，二者并非互斥关系。即便不动产登记在房地产开发企业名下，只要买受人符合第28条的全部构成要件，就可以主张排除执行，无需必须适用第29条的消费者保护规则。
第二，“合法有效的书面买卖合同”不局限于住建部门的网签备案合同：只要双方签署的文件（如购房登记表、认购书、加盖公章的收款收据等）明确约定了房屋坐落、面积、总价款等买卖合同核心条款，且系双方真实意思表示，就可以认定为合法有效的书面买卖合同。
第三，工程款抵扣房款可以认定为已支付价款：只要有工程款结算依据、抵债合意（哪怕没有单独的抵债协议，开发商出具的收款收据明确载明以工程款抵房款，且工程款债权人对此无异议），就可以认定买受人已完成购房款支付义务。
第四，未过户过错的认定：如果是因为开发商未办理商品房买卖合同登记备案、未完成项目初始登记等开发商一方原因导致无法办理过户，买受人不存在怠于行使权利的情形，就属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。
本案中肖某的情况完全符合第28条规定的四项要件，因此有权排除银行的强制执行。
三、法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
四、最新案例
基本事实
某某银行某某支行与西安某某现代农业发展有限公司、西安市某某物业总公司、齐某存在金融借款合同纠纷，某某物业总公司以其名下包括案涉房屋在内的十套房产提供抵押担保并办理了抵押登记。上述债权经公证赋予强制执行效力后，银行向西安市鄠邑区人民法院申请强制执行，执行中查封并拟拍卖案涉西安市新城区含光静里小区房屋。
案外人肖某提出执行异议，称：2013年其父亲肖某某代其与某某物业总公司签订购房登记表，认购案涉房屋，总房款32万余元，其中27.5万元以父亲任法定代表人的西安某某智能工程有限公司对某某物业总公司的工程款抵扣，剩余房款及大修基金、契税等均已在2014年缴清，2015年办理入住手续并居住至今，因开发商原因一直未办理过户登记。
一审法院支持了肖某的异议请求，裁定中止对案涉房屋的执行。银行不服，提起申请执行人执行异议之诉，一审判决驳回银行诉讼请求，银行上诉至西安市中级人民法院。
争议焦点
肖某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
西安中院审理认为：首先，2013年签订的购房登记表对房屋坐落、面积、价格等均有明确约定，具备房屋买卖合同的核心要件，属于查封前签订的合法有效买卖合同；其次，肖某提交的工程款支付协议、开发商出具的收款收据以及智能公司的情况说明可以相互印证，肖某已通过工程款抵扣加转账的方式付清全部房款；再次，肖某2015年就办理了入住手续，查封前已合法占有房屋；最后，未办理过户是因开发商未及时办理备案手续，非肖某自身原因。因此肖某符合《执行异议和复议规定》第28条的全部要件，享有足以排除强制执行的民事权益。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
五、案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终191号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
六、征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债的购房者务必留存全套证据：包括证明工程款真实存在的施工合同、结算文件，开发商出具的明确标注“以工程款抵房款”的收款收据（需加盖公章或财务专用章），以及载明房屋核心信息的购房登记表、认购书等书面文件，避免仅作口头约定导致举证不能。
- 购房后要及时收房入住，留存好入住手续单、物业费缴纳凭证、水电费缴费记录、装修合同等材料，证明在法院查封前已合法占有房屋，这是执行异议成立的核心要件之一。
- 要及时催促开发商办理网签备案和过户登记，留存好催促的聊天记录、书面函件、通话录音等证据，避免因“怠于行使权利”被法院认定为自身原因未过户。
- 对于银行等抵押权人，在办理不动产抵押前，不仅要核查不动产登记信息，还要实地查看房屋占有使用情况，核实是否存在已出售、已抵债的情形，避免后续因买受人提出执行异议导致抵押权无法实现。
- 此外需要注意，很多当事人误以为开发商名下的商品房只能适用《执行异议和复议规定》第29条，实际上第28条和第29条是并行适用的，只要符合其中一条的要件，就可以主张排除执行，购房者可以根据自身情况选择更有利的条款主张权利。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。