租赁厂房发生火灾损失怎么分？征和律所结合西安(2025)陕01民终3626号案例实务解读
法律问题
租赁厂房期间因承租方作业引发火灾，造成的财产损失、租金损失应由谁承担？责任比例如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终3626号生效判决解答：租赁期间因承租方违规明火作业引发火灾的，承租方作为事故直接责任方，应对火灾造成的财产损失承担主要责任；但如果出租方未履行租赁物适租义务（如未配备符合消防技术规范的消防设施）、未尽到场地管理监督职责的，也需对火灾损失的蔓延扩大承担相应次要责任。
同时，因火灾导致租赁物完全毁损、合同目的无法实现的，租赁合同可依法解除，尚未履行部分的租金应当退还承租方；若出租方对承租方的搭建、转租行为知情且未在合理期限内提出异议的，无权再主张擅自搭建、转租的违约金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零九条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
- 《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
2021年5月30日，西安某某资产管理有限公司（出租方）与路遥汽修中心（承租方，个体工商户，已注销，实际经营者为谢某、刘某夫妻）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于西安市大庆路厂区的钢结构空厂房出租给承租方使用，租赁期限至2023年12月31日，月租金22284元。
合同签订后，出租方交付了仅有简易顶棚和支柱的空厂房，承租方自行将厂房搭建为上下两层，一层用于经营汽车维修业务，二层转租给案外人杨某存储货物。2022年9月13日，案涉厂房一层发生火灾，西安市莲湖区消防救援大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因不排除承租方西侧库房隔断铁皮处电焊作业引燃周围可燃物引发火灾，火灾直接财产损失684845元。
出租方诉至西安市莲湖区人民法院，要求承租方支付剩余租期租金、赔偿火灾全部损失、支付擅自搭建及转租的违约金等；承租方反诉要求出租方退还剩余租金、押金及赔偿消防设施不完备导致的损失。
一审法院审理认为：承租方作为租赁物实际控制人，对火灾的发生、蔓延、扩大具有重大过错，应承担60%的主要责任；出租方未为租赁物配备符合消防规范的消防设施、怠于履行场地管理义务，承担40%的次要责任。因厂房完全毁损导致合同目的无法实现，合同于火灾发生当日解除，未履行部分的租金应予退还；出租方厂房位于其管理的厂区内，对承租方的搭建、转租行为应当知情，故对其违约金主张不予支持。最终判决：谢某、刘某支付出租方露天仓库烧毁损失202320元、管线更换/围挡/安保费用5546.004元；出租方退还谢某、刘某租金133704元；驳回双方其他诉讼请求。
出租方不服一审判决，向西安市中级人民法院提起上诉，主张其已尽全部消防安全义务，一审责任划分过重，承租方应承担至少90%的责任。西安中院二审认为，一审对双方过错程度的认定及责任比例的划分符合案件实际情况，认定事实清楚、适用法律正确，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终3626号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月24日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方而言：一是要确保交付的租赁物符合消防安全强制标准，配备合格的消防设施并定期维护、留存检查记录，避免因消防设施缺失或失效被认定存在过错；二是对承租方的改造、搭建、转租行为，要及时作出书面回应，同意的要签订补充协议明确权利义务，不同意的要在知道或应当知道该行为之日起6个月内提出书面异议，否则可能被认定为默认同意，无法主张违约金；三是火灾发生后要及时固定损失证据，可委托第三方评估机构对损失进行司法鉴定，避免因证据不足导致损失主张不被法院支持。
- 对承租方而言：一是要严格按照合同约定和租赁物性质使用房屋，进行电焊等明火作业时要遵守安全操作规范，落实防火隔离措施，安排专人现场监护；二是如需搭建、改造房屋或转租场地，务必取得出租方的书面同意，避免承担不必要的违约责任；三是要自行配备必要的消防器材，定期开展安全隐患排查，主动落实消防安全主体责任，防止发生安全事故。
- 需要特别注意的是，火灾责任划分并非仅以起火点归属为唯一标准，法院会综合考虑双方对火灾发生、损失扩大的过错程度进行裁量，任何一方未尽到自身法定或约定义务的，都可能需要承担相应责任。若涉及重大火灾损失，建议尽早委托专业律师介入，固定证据、梳理责任，最大程度维护自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。