租集体土地遇拆迁，建筑补偿款要分35%给村小组？征和律所结合西安(2025)陕01民终3744号案例实务解读
法律问题
租集体土地建厂房遇政府征收，承租人拿到的地上建筑物拆迁赔偿款，是否属于土地租赁合同中约定的“经济损失补偿款”？需要按约定比例分给村集体作为管理费吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终3744号生效判决解答：
首先，依法成立的土地租赁合同对双方均具有法律约束力，只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方都要按约定履行义务。
其次，对合同条款的理解有争议时，要先看条款的字面含义，结合合同目的、交易习惯等综合判断。本案中，合同约定“遇国家征用给乙方造成的经济损失由有关部门补偿，补偿款的35%归甲方作为管理费”，条款里并没有把“经济损失”限定为停产停业损失，承租人在租赁土地上出资建设的建筑物，因征收被拆除产生的损失，本身就是承租人的核心经济损失之一，对应的赔偿款当然属于合同约定的“经济损失补偿款”范畴。
最后，如果承租人主张该条款仅针对停产停业损失，必须提供证据证明双方有过明确约定，否则仅凭单方理解不会被法院采纳。因此本案中村小组有权主张217万余元拆迁赔偿款35%的管理费。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款：有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
真实案例
基本事实
1993年起，西安某某机械设备有限公司（以下简称“某某设备公司”）就租赁西安市某区某街道某村某村民小组（以下简称“某村某组”）的5亩集体建设用地，用于建设厂房开展生产经营，双方多次续签租赁合同。
2018年12月20日，双方再次签订《土地租赁合同》，约定：租期5年（2019年1月1日至2023年12月30日），年租金20万元；租用期间如遇国家或村集体征用，合同自行解除，给某某设备公司造成的经济损失由有关部门补偿，补偿款65%归某某设备公司，35%归某村某组作为管理费，村小组退还未到期部分的租金。
2021年，案涉土地纳入城市更新征收范围。某某设备公司法定代表人屈某就地上建筑物的补偿问题与拆迁方产生纠纷，后经行政赔偿诉讼，西安铁路运输法院生效判决确认拆迁方需赔偿屈某建筑物损失共计2170967元。
另查明，某某设备公司由屈某、王某夫妻二人100%持股，2022年3月公司未经依法清算即办理注销登记；屈某于2023年去世，法定继承人为王某、屈某1、屈某2、屈某3，其中屈某1、屈某2、屈某3表示放弃对屈某部分遗产的继承。
某村某组因索要补偿款管理费及欠付租金未果，起诉至一审法院。
法院观点
西安市中级人民法院二审认为：
- 案涉《土地租赁合同》合法有效，王某主张合同中约定的“补偿款”仅指停产停业损失，与合同约定的字面含义明显不符，且未提交证据证明双方有过该约定，故不予采信，某村某组有权取得拆迁赔偿款的35%作为管理费。
- 关于租金计算截止时间，因2021年1月27日拆迁指挥部明确通知要求经营户于2021年2月8日前搬离，之后案涉土地已无法按合同约定的用途使用，故租金仅需计算至2021年2月8日，一审判至2021年7月12日不当，予以改判。
- 王某作为公司股东，因公司未经依法清算即注销，本身就需对公司债务承担直接清偿责任，无需再在继承屈某遗产范围内对自身债务承担责任；屈某1、屈某2、屈某3作为屈某的继承人，仅需在继承屈某遗产范围内对案涉债务承担清偿责任。
裁判结果
二审法院最终判决：
- 维持一审关于王某向某村某组支付管理费759838.45元及利息的判项；
- 改判王某向某村某组支付欠付租金21369.86元（原一审判令支付106575.34元）；
- 屈某1、屈某2、屈某3在继承屈某遗产范围内对上述债务承担清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终3744号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 补偿款分配范围一定要写清楚：签订集体土地租赁合同时，如果双方对征收补偿款的分配范围有特殊约定（比如仅分配停产停业损失、不分配建筑物补偿），一定要在合同中明确列举具体的分配项目，避免用“经济损失”这种模糊表述，否则发生争议时法院通常会按字面含义将全部征收补偿纳入分配范围。
- 显失公平要及时行使撤销权：如果认为合同条款显失公平，要在知道或应当知道撤销事由之日起1年内向法院或仲裁机构申请撤销，最长不能超过合同成立后5年，否则撤销权消灭，再以显失公平为由抗辩不会被支持。
- 租金停付的节点要看租赁物能不能用：不是政府一发布征收公告就可以停付租金，只有当征收部门明确要求限期搬离、租赁物实际无法按约定用途使用时，租金才可以停止计算。如果只是发布了征收摸底公告，不影响实际生产经营的，承租人仍需按约定支付租金。
- 公司注销不能逃避债务：有限责任公司股东不要以为把公司注销了就能逃避债务，如果未经依法清算就办理注销，或者注销时承诺对公司债务承担责任，债权人仍有权要求股东对公司债务承担清偿责任。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。