租房时房东单方面涨租被逼交了算同意吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终6466号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，房东单方面提出涨租要求，租客因房屋被断电无法经营迫于压力按新标准支付了租金，是否视为双方已经协商一致变更了租金标准？违约的房东有权单方解除租赁合同吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终6466号生效判决解答：
第一，房屋租赁合同的核心条款（如租金标准）变更必须满足双方协商一致+真实意思表示两个条件，缺一不可。如果租客是在被胁迫、被逼无奈的情况下按涨租标准交钱，并非出于自愿，那么这种“同意”不具备法律效力，租金仍应按原合同约定执行。
第二，只有守约方才享有法定单方解除合同的权利。如果是房东先违反合同约定单方面涨租，属于违约方，不仅不能单方解除合同，还要承担相应的违约责任；即使租客存在欠租行为，只要欠租是因房东违约导致的，房东的解除通知也不发生法律效力。
本案中，朱某1因自身上游租房成本上涨就要求马某1涨租，本身就违反了原合同约定；马某1一开始明确拒绝涨租，后续是因为房屋被断电、面馆无法经营才被迫补齐涨租差价，且之后双方仍持续发生冲突，可见马某1从未自愿同意涨租，因此租金标准仍应按原合同的每月5000元（按约定逐年递增5%）执行。朱某1作为违约方，发律师函要求解除合同没有法律依据，法院自然不会支持其腾房的请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十条：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
真实案例
基本事实
2023年6月，朱某1将西安市莲湖区某门面房出租给马某1经营牛肉面馆，双方签订《房屋租赁合同》约定租期4年（2022年7月15日至2026年7月14日），年租金6万元（月均5000元），每年租金递增5%，押金5000元。
2023年9月，朱某1以其上游出租方西安某A材料配售中心涨租为由，要求马某1将租金涨至每月5896元，马某1明确表示拒绝。后因朱某1实际控制的某B实业（西安）有限公司欠付A中心租金，A中心于2023年11月1日对案涉房屋断电，马某1的面馆无法正常经营，迫于压力于2023年11月16日按5896元标准补齐了4个月的租金差价，后又于2023年12月28日支付了1个月租金5896元。
此后双方仍因租金标准争执不下，2023年12月31日双方因断电问题发生冲突并报警，马某1后续未再支付任何租金。2024年5月28日，朱某1委托律师向马某1发函，要求解除合同、腾房并支付欠租，马某1提起反诉要求返还多交租金、赔偿停电损失等。一审判决后朱某1不服，上诉至陕西省西安市中级人民法院。
法院观点
法院认为，朱某1与马某1签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。朱某1因自身与上游出租方的原因单方面要求涨租，属于违约行为；马某1最初明确反对涨租，后续因断电迫于经营压力按新标准交租，并非真实意思表示，双方未就租金变更达成一致，仍应按原合同履行。
朱某1作为违约方，不享有法定单方解除权，其发出的解除通知不发生合同解除的法律效力，对其要求确认合同解除、腾交房屋的诉讼请求不予支持。同时，马某1未按原合同标准支付租金也构成违约，应承担支付租金及逾期利息的责任，其多交的涨租部分朱某1应予返还。
裁判结果
陕西省西安市中级人民法院二审判决：驳回朱某1的上诉，维持原判。具体为：马某1按原合同约定标准支付截止2025年6月15日的房租88000元、截止2024年6月18日的水电费8040.10元及相应逾期利息；朱某1返还马某1多支付的租金4480元；驳回朱某1要求解除合同、腾房等其他诉讼请求；驳回马某1要求返还押金、赔偿转让损失等其他反诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终6466号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 租客遇到房东单方面涨租时，一定要第一时间通过微信、书面函件等方式明确表示拒绝，留存好沟通证据。如果确实因房东断水断电、锁门等胁迫行为不得不暂时交钱，务必在转账备注中写明“被迫支付涨租部分，不代表同意涨租”，同时及时报警、拍摄现场录像固定胁迫证据，后续可起诉要求返还多交费用并主张房东承担违约责任。
- 房东在合同期内不得随意涨租，更不能通过断水断电、骚扰等暴力方式逼迫租客同意涨租，否则不仅涨租诉求得不到支持，还可能要赔偿租客的经营损失，情节严重的还可能涉及治安违法。若因成本上涨确需调整租金，应与租客友好协商，达成一致后签订书面变更协议，避免产生纠纷。
- 关于合同解除权，仅守约方有权行使法定单方解除权；违约方若想解除合同，只能与对方协商一致，或在出现“合同僵局”的特殊情况下起诉要求解除，但仍需承担相应违约责任。切勿以为先发解除函就能自动解除合同，反而可能落下违约口实。
- 租赁期间若因第三人原因（如上游房东、物业断水断电）导致房屋无法正常使用，租客可基于租赁合同要求房东减免租金、赔偿损失，房东承担责任后可向第三人追偿。遇到停电、停水影响经营的情况，要及时拍照录像、报警留证，同时统计好营业收入损失、库存损失等凭证，方便后续维权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。