公共区域被装玻璃门物业要担责吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终6492号案例实务解读
法律问题
商铺旁的公共楼梯间被人私自加装玻璃门和墙体，业主找物业要求拆除，物业却称“门不是我装的，凭啥让我拆”？这种情况下，业主有权要求物业公司承担拆除责任吗？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终6492号生效判决解答：业主有权要求物业服务企业对公共区域的违规加装设施承担拆除恢复责任。即便加装设施并非物业公司直接实施，只要该加装行为改变了物业共有部分的原设计状态、侵害业主合法权益，物业公司作为物业服务提供者，就负有法定的管理维护义务，不能以“不是自己装的”为由推脱责任。
征和律所进一步说明，物业服务企业的核心职责是管理维护物业服务区域内的业主共有部分，对于公共区域内的私搭乱建、违规改动行为，物业不仅有义务制止，还应当及时采取整改措施，否则业主可以通过诉讼要求物业履行管理职责，排除妨害。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
- 《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
真实案例
基本事实
张某是西安市新城区某商铺的所有权人，其商铺紧邻的楼梯间原设计为开放性公共通道。2024年，张某发现该楼梯间处被加装了不锈钢玻璃门及门上墙体，认为加装部分侵占了公共区域，影响其商铺的通行和经营权益，遂将提供物业服务的某某物业公司诉至西安市新城区人民法院，要求拆除加装设施、恢复原状。
某某物业公司辩称，案涉玻璃门是2013年商铺前承租人李某租赁期间加装的，并非物业公司实施，且玻璃门大部分时段开放，不影响通行，反而提升了区域安全性，不应由物业公司承担拆除责任。一审法院经现场勘查，确认加装设施与原设计的开放性通道不符，以物业公司未尽管理职责为由，判决物业公司限期拆除加装设施。物业公司不服一审判决，向陕西省西安市中级人民法院提起上诉。
法院观点
西安中院审理认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。案涉加装的不锈钢门及墙体与物业原设计状态不符，确实对张某商铺的正常通行造成一定影响。即便加装设施并非物业公司直接建设，其作为案涉物业的物业服务提供者，负有保持物业共有部分处于原有设计状态的法定管理职责，因此应当承担拆除恢复的责任。
裁判结果
2025年6月26日，陕西省西安市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判，判令某某物业公司于判决生效后十日内拆除案涉楼梯间下加装的不锈钢门及墙体，恢复原状。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终6492号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主遇到公共区域私搭乱建、违规加装的情况，可优先向物业服务企业主张权利，无需先查清实际加装人。基于物业的法定管理义务，业主直接起诉物业要求排除妨害的举证成本更低，维权效率更高。
- 物业服务企业应当建立日常巡查机制，发现物业区域内的违规搭建、改动公共区域的行为，要及时制止、向相关行政部门报告，并留存好履职记录。若因未及时履职被判决承担整改责任，物业可在履行义务后向实际加装人追偿损失。
- 如果业主认为违规加装不仅影响通行，还造成了实际经济损失（如商铺租金损失、经营损失等），可以将实际加装人和物业公司列为共同被告，同时主张排除妨害和损害赔偿，更全面地维护自身合法权益。
- 排除妨害纠纷不适用诉讼时效规定，只要妨害状态持续存在，权利人随时可以提起诉讼，无需担心超过诉讼时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。