商铺专有区域内的规划消防楼梯能否私自拆除？征和律所结合西安(2025)陕01民终6498号案例实务解读
法律问题
登记在商铺专有面积范围内的规划消防疏散楼梯，业主能否私自拆除？相邻业主要求恢复时，专有部分业主是否有配合义务？恢复费用应当由谁承担？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终6498号生效判决分析：首先，规划确定的消防疏散通道属于建筑物的法定公共设施，即便其物理位置被划入某一业主的专有产权面积范围，也不改变其公共消防的功能属性，任何业主不得擅自拆除、占用。其次，不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活的原则，为对方正常使用房屋、保障消防安全提供必要便利，专有部分业主不得以“产权证未标注楼梯”“楼梯属于专有面积”为由拒绝配合恢复消防疏散通道，不动产权属证书仅为权利公示，不能对抗消防强制性规定。最后，若现有专有业主对楼梯拆除无过错，且主张恢复的业主在购买房屋时明知楼梯已拆除仍选择购买的，恢复费用由主张恢复的一方自行承担，其同时主张的租金等损失也难以得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
- 《中华人民共和国消防法》第二十八条：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
最新案例
基本事实：姜某是西安市某小区二层多套商铺的所有权人，李某、张某分别为该小区一层对应位置的两套商铺所有权人。案涉楼宇2006年备案竣工图显示，李某、张某的商铺内原本设有通往二层的消防疏散楼梯，后该两处楼梯被拆除。2024年西安经济技术开发区消防救援大队出具《责令限期改正通知书》，明确认定案涉两处楼梯属于公共疏散通道，要求相关主体恢复。姜某因通行及消防安全受损，向法院起诉要求李某、张某分别恢复其商铺内的消防疏散楼梯，并连带赔偿经济损失15万元。一审法院判决李某、张某协助姜某恢复楼梯至2006年竣工图状态，恢复费用由姜某自行承担，驳回其赔偿损失的请求。姜某、李某、张某三方均不服一审判决，向西安市中级人民法院提起上诉。
争议焦点：1. 案涉位于李某、张某商铺内的楼梯是否属于消防疏散通道，二人是否有义务配合姜某恢复？2. 案涉楼梯的恢复费用以及姜某主张的15万元经济损失应当由谁承担？
法院观点：首先，消防救援部门出具的《责令限期改正通知书》已明确案涉楼梯属于公共消防疏散通道，李某、张某作为相邻权利人，应当为姜某正常使用二层房屋、保障消防安全提供必要便利，有义务配合恢复案涉消防楼梯；其次，不动产权证书仅为房屋权属的公示凭证，不能作为案涉消防楼梯拆除已通过合法消防审批的依据，李某、张某以产权证未标注楼梯为由拒绝配合恢复，缺乏法律依据；最后，现有证据无法证明李某拆除了案涉楼梯，张某拆除楼梯前已取得当时二层房屋所有权人的同意，且姜某购买二层房屋时明确知晓案涉楼梯已被拆除的现状仍选择购买，因此恢复费用应当由姜某自行承担，其主张的经济损失也不予支持。
裁判结果：陕西省西安市中级人民法院于2025年6月24日作出(2025)陕01民终6498号终审判决，驳回姜某、李某、张某三方的上诉请求，维持原判。
案例检索信息
案号：(2025)陕01民终6498号
案由：相邻关系纠纷
审理法院：陕西省西安市中级人民法院
裁判日期：2025年6月24日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购买二手商业用房时，务必向住建部门调取房屋备案竣工图，核实消防设施、疏散通道的原始规划情况，不要仅以现场现状或产权证附图为准，避免后续因消防合规问题产生巨额整改成本或纠纷。
2. 业主改造专有部分内的建筑结构时，凡是涉及消防设施、疏散通道的，必须先向消防、住建部门办理审批手续，即便取得相邻业主同意，也不能违反消防强制性规定，否则仍需承担整改责任，甚至面临行政处罚。
3. 因相邻消防通道产生纠纷的，可第一时间向消防救援部门投诉，消防部门出具的整改通知书是证明消防通道属性、整改义务的核心证据，后续诉讼中可作为关键证据提交。
4. 若业主在购买房屋时明知房屋存在消防瑕疵、通行障碍等问题仍选择购买，后续再向相关方主张损失赔偿的，法院大概率不予支持，因此购房前的法律尽职调查尤为重要，必要时可委托专业律师介入核查。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。