退房后补领房产证能否主张房屋所有权？征和律所结合西安(2025)陕01民终6555号案例实务解读

法律问题

签订退房协议并交付房产证、房屋后，原产权人以不动产权属证书遗失为由补领新证，能否据此主张房屋所有权，并要求实际占有人腾退房屋、支付占有使用费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终6555号生效判决分析：

第一，合法有效的退房协议对双方均具有法律约束力。若退房协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。协议履行完毕后，房屋买卖合同即告解除，原购房人不再享有房屋的实质权利。

第二，不动产权属证书仅为权利的外在证明形式，登记权利人与真实权利人不一致时，应以真实权利状态为准。原购房人在已完成退房交接、丧失房屋实质权利的情况下，以权属证书遗失为由补领新证，属于不动产登记记载与真实权利状态不符的情形，其不能仅凭补领的不动产权证主张房屋所有权。

第三，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。若原购房人主张退房协议对应的是其他房屋、己方所有的房屋并未退房，需提供充分的证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。尤其是在关联公司之间存在主体混同、财务混同的情况下，更需留存清晰的合同、付款、交接凭证，避免权利义务边界不清。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最新案例

基本事实

1998年10月，陕西某科技有限公司（以下简称A科技公司）与西安某房地产开发有限公司（以下简称原开发公司，已注销）签订《商品房购销合同》，购买西安市雁塔区某路某科技大厦9、10层办公房屋，后办理了不动产权登记，登记权利人为A科技公司。

2000年9月8日，A科技公司与原开发公司签订《退房协议》，约定原开发公司以每平方米3650元的价格收回案涉9、10层房屋，双方确认应退款项合计5901127.95元，A科技公司需在收到首笔100万元退款时交回房产证原件、办理委托销售手续等。协议签订当日，A科技公司即交付了9、10层房屋的房产证原件。

截至2001年6月，原开发公司及其关联公司已付清全部退房款及利息，案涉9层房屋此后一直由原开发公司一方管理使用，并对外出租，但始终未办理房屋所有权转移登记手续。

2019年，A科技公司以不动产权属证书遗失为由，向不动产登记部门申请补领了9层房屋的不动产权证。随后A科技公司提起诉讼，要求实际出租方西安某科技投资控股有限公司、承租方西安某教育科技有限公司腾交房屋，并支付房屋占有费198.81万元。

诉讼中，原开发公司的三名股东（陕西某房地产开发有限责任公司、西安市某计算机新技术公司、香港某投资有限公司）作为独立请求权第三人参加诉讼，请求确认《退房协议》中9层房屋的约定有效，并判令A科技公司协助办理房屋过户手续。

争议焦点

案涉《退房协议》是否针对A科技公司所有的9层房屋？A科技公司补领不动产权证后能否主张房屋所有权？

法院观点

法院审理认为：首先，案涉《退房协议》系A科技公司与原开发公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。协议明确约定所退房屋为双方1998年10月6日合同项下的9、10层房产，且协议已实际履行：A科技公司交回了房产证原件，原开发公司付清了全部退房款，A科技公司多年来未实际管理使用案涉房屋，足以证明房屋已实际退回原开发公司。

其次，A科技公司主张《退房协议》对应的是其关联公司陕西某农业科技有限公司（已注销）购买的其他楼层房屋，但该主张缺乏充分证据支持，且A科技公司对于合同楼层记载、退房主体、退款收据标注等问题的陈述前后矛盾，不符合常理，法院不予采信。

最后，A科技公司在明知案涉房屋已退回原开发公司的情况下，以权属证书遗失为由补领不动产权证，该证书记载的权利人与真实权利状态不符，A科技公司无权据此要求腾房及支付占有使用费。原开发公司注销后，其股东有权主张遗漏的未分配财产，A科技公司应协助将房屋过户至三名股东名下。

裁判结果

陕西省西安市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。确认《退房协议》中9层房屋的约定有效，A科技公司于判决生效之日起十日内协助将案涉9层房屋所有权转移登记至原开发公司三名股东名下，驳回A科技公司的全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕01民终6555号
• 案由：物权保护纠纷
• 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月26日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 房屋交易（含退房）完成后务必及时办理过户登记

   无论是房屋买卖还是退房解约，只要涉及房屋权属变动，都应及时办理不动产转移登记或注销登记。我国不动产物权变动以登记为生效要件，未办理过户登记的，即使已交房、交证，也无法对抗善意第三人，更可能出现原产权人补领房产证后二次处分、主张权利的风险。

2. 切勿签订虚假合同或在空白合同上盖章

   实践中不少企业为了办理贷款、走账等目的，签订虚假的购房、退房合同，或在空白合同、空白收据上盖章，一旦产生纠纷，书面合同的证明力极强，若无充分相反证据，很难推翻合同约定的权利义务，最终将承担严重的法律后果。

3. 关联公司之间需做好风险隔离，避免主体混同

   同一实际控制人控制的多家关联公司，在合同签订、款项支付、资产管理等方面要严格区分，做到合同主体对应、款项往来清晰、资产边界明确，避免因主体混同、财务混同导致权利义务无法区分，最终损害自身合法权益。

4. 发现不动产登记错误应及时通过法定途径纠正

   若真实权利人发现不动产登记簿记载的权利人有误，应及时向不动产登记部门申请更正登记，或向人民法院提起确权诉讼，及时纠正错误登记，避免因登记公示的权利外观导致自身权益受损。

此外，本案中还涉及公司注销后遗漏财产的处理问题：公司注销后，股东对公司遗漏的未分配财产享有剩余财产分配请求权，有权以自己的名义主张权利，这也是企业清算注销过程中需要注意的合规要点。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。