开发商逾期交房拿重污染天气当借口拒不交房，购房者能解除合同吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终8388号案例实务解读

法律问题

商品房买卖中，开发商逾期交房超过合同约定的90天解除期限，以重污染天气停工属于政策免责情形、购房者未履行催告程序为由拒绝解除合同的，购房者是否有权依合同约定直接解除购房合同及配套的按揭贷款合同？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)陕01民终8388号生效判决分析：

首先，合同有明确约定解除条件的，优先适用约定条款。只要开发商逾期交房达到合同约定的解除期限，购房者就可以直接行使约定解除权，无需先催告再等待三个月——司法解释中“催告后三个月解除”的规则，仅适用于双方没有约定解除条件的情形。

其次，重污染天气停工是否能作为逾期交房的免责事由，要看两个关键点：一是合同是否明确将此类情形列入免责范围；二是开发商能否举证证明停工确实对整体工期造成了影响、且逾期天数完全对应停工时长。如果只是部分涉气工序停工、不影响整体施工进度，或者开发商无法提供完整的停工证据，就不能以此为由顺延交房期限。

最后，商品房买卖合同解除后，购房者按揭贷款的合同目的也无法实现，因此可以同时要求解除《个人购房借款/担保合同》，剩余贷款由开发商直接向银行偿还，购房者无需继续承担还款责任。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

最新案例

基本事实

2022年7月，解某某与西咸新区某某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买其开发的西咸新区某小区房屋，总房款1084361元，约定2024年9月30日前交付，交付条件为房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋实测报告；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人需退还全部房款、按年利率4.35%支付利息，并按总房款0.1%支付违约金。

合同签订后，解某某支付了334361元首付款，与妻子贾某某共同办理了75万元按揭贷款，银行已发放贷款，二人一直按月偿还贷款本息。2024年12月21日，开发商通知解某某收房，但因未取得竣工验收备案证明文件，解某某拒收，并于2024年12月31日向开发商发送解除合同通知书，开发商于2025年1月8日签收。

后解某某、贾某某起诉要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，由开发商返还首付款、已还贷款本息、支付违约金及利息等。一审法院支持了核心诉求，开发商不服提起上诉，主张重污染天气导致停工属于政策免责情形、逾期天数未达解除条件，且购房者未履行催告程序不符合解除要求。

争议焦点

1. 重污染天气是否构成案涉房屋逾期交房的免责事由？
2. 购房者行使合同约定的解除权是否需先行催告并等待三个月合理期限？

法院观点

法院认为：第一，案涉商品房买卖合同明确约定了逾期交房超过90日买受人有权解除合同，该约定合法有效。司法解释中“催告后三个月解除”的规则仅适用于当事人未约定解除条件的情形，本案双方有明确约定，故不适用该规则。第二，开发商提交的重污染天气防控通知等证据，不足以证明案涉工程因政府政策原因全部停工、符合合同约定的可据实延期交房的情形，且截至二审期间案涉房屋仍未取得竣工验收备案证明文件，不具备交付条件，合同约定的解除条件已成就。第三，因商品房买卖合同解除导致按揭贷款合同目的无法实现的，按揭贷款合同应一并解除，开发商应分别向购房者返还已付房款及已还贷款本息、向银行返还剩余贷款本息。

裁判结果

陕西省西安市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判：解除案涉商品房买卖合同及《个人购房借款/担保合同》，开发商向购房者返还首付款及利息、已偿还的贷款本息，向银行偿还剩余贷款本息，支付违约金1084.36元，并配合办理合同备案注销手续。

案例检索信息

• 案号：(2025)陕01民终8388号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月25日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

给购房者的维权建议

1. 签合同前仔细核对逾期交房的解除条件、免责条款范围，部分开发商会将“重污染天气停工”“政府常规检查”等都列入免责事由，甚至约定过长的免责期限，购房者可要求对不合理的格式条款进行修改，避免后续维权受阻。
2. 收房时必须要求开发商出示《建设工程竣工验收备案表》《房屋实测报告》等法定及约定的交付证明文件，文件不全的有权拒收房屋，并留存好拒收的书面证据（如拒收函、沟通记录、快递底单等），避免被认定为“无正当理由拒收”。
3. 当合同约定的解除条件成就时，要及时行使解除权，以书面形式向开发商发送解除通知并留存送达凭证；同时可一并主张解除商品房担保贷款合同，避免在房屋无法交付的情况下继续承担还款责任。
4. 主张损失时要注意“损失填平原则”，若合同既约定了违约金又约定了资金占用利息，法院可能不会重复支持，需根据实际损失选择最优的主张方案。

给开发商的合规建议

1. 商品房买卖合同中的免责条款应当公平合理，不得无限扩大免责范围，且需对购房者尽到提示说明义务，否则格式条款可能被认定为无效。
2. 若确实存在因政府政策、不可抗力等因素导致工期延误的，要及时留存好相关证据（如政府停工通知、施工日志、监理记录、工期延误签证等），并及时将延误情况书面告知购房者，避免后续因举证不能承担不利后果。
3. 逾期交房后应积极与购房者沟通协商解决方案，而非以无充分依据的理由拖延，否则可能面临更多的违约赔偿责任，甚至引发群体性纠纷。

此外，本案中购房者主张银行对已还贷款承担连带责任的诉求未获支持，也提醒大家：按揭贷款合同是独立于商品房买卖合同的合同，除非银行存在违约或过错，否则无需对开发商的违约行为承担责任，维权时需准确界定责任主体。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。