卖房人擅自抵押房屋致过户不能，事后签的赔偿协议能作判案依据吗？征和律所结合西安(2025)陕01民终8510号案例实务解读
法律问题
卖房人违约导致房屋买卖合同解除，双方自愿签订的赔偿协议是否具有法律效力，能否直接作为法院裁判的依据？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终8510号生效判决解答：只要赔偿协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫等可撤销或无效情形的，即便没有经过司法鉴定或房产评估程序，也属于合法有效的约定，完全可以作为法院裁判赔偿金额的依据。
本案中，刘某、马某因自身擅自抵押已售房屋的严重违约行为，导致范某某购房过户的合同目的完全无法实现，双方在此背景下自愿协商签订《协议书》明确约定赔偿金额，且约定的赔偿总额未超过协议签订时的案涉房屋市场价值，不存在显失公平的情形，法院据此作出判决完全符合法律规定。同时，案涉房屋属于刘某、马某夫妻共同财产，马某全程参与房屋交易，在《购房协议》《收条》《赔偿协议书》上均签字确认，属于共同出卖人，依法应当共同承担退款及赔偿责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
真实案例
基本事实
2010年3月13日，范某某作为买方，刘某、马某作为卖方，吕某作为担保人，签订《购房协议》约定：范某某以60万元总价购买刘某、马某名下位于西安市未央区的按揭房屋，范某某支付40万元购房款、承担剩余20万元银行按揭贷款，卖方于合同签订2年后配合办理过户手续。
协议签订后，范某某按约支付了全部40万元购房款，按月偿还按揭贷款至2021年10月贷款全部结清，并于2010年收房装修后长期居住。但刘某、马某2018年在未告知范某某的情况下，将案涉房屋抵押给小额贷款公司借款77万元，后因无力偿还贷款导致房屋被法院查封拍卖，范某某提起案外人执行异议被驳回，合同目的彻底无法实现。
2023年5月24日，范某某与刘某、马某签订《协议书》，约定刘某、马某收回案涉房屋，向范某某赔偿140万元（含退房款、装修补偿、房屋增值损失），范某某收款后配合腾房。后刘某、马某反悔，以赔偿金额未经过评估、马某不是适格主体等为由拒绝履行协议。
法院观点
一审法院认为，案涉《购房协议》合法有效，刘某、马某擅自抵押房屋构成根本违约，双方签订的《协议书》是真实意思表示，合法有效，据此判决《购房协议》解除，刘某、马某向范某某支付140万元赔偿款，驳回范某某其他诉讼请求。
二审法院认为，《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，约定的损失未超过协议签订时的房屋市值，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘某、马某的上诉理由不能成立。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，二审案件受理费由刘某、马某自行负担。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终8510号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购买按揭二手房时，购房者应尽量缩短付款与过户的时间差，及时督促卖方解押过户，条件允许的可办理不动产预告登记，有效防止卖方一房二卖、擅自抵押等违约行为，同时在购房合同中明确约定高额违约赔偿责任，加大卖方违约成本。
- 合同履行过程中如出现违约情形，双方协商签订的解除协议、赔偿协议应当明确约定赔偿金额的构成、支付时间、逾期付款违约责任，建议委托专业律师审核协议内容，避免后续一方以“显失公平”“未经过评估”为由主张撤销协议，只要协议是双方自愿签订、不存在欺诈胁迫情形的，司法实践中通常会认可其法律效力。
- 交易房屋属于夫妻共同财产的，购房者应当要求夫妻双方共同在购房协议、收款凭证、补充协议等所有交易文件上签字确认，避免后续卖方以“不知情”“无权处分”为由主张合同无效，同时确保追责时可要求夫妻双方共同承担赔偿责任。
- 如因卖方根本违约导致合同解除，购房者合法占用房屋期间无需支付房屋占用费；但如果是购房者违约导致合同解除的，卖方有权主张房屋占用费，具体标准通常参考同地段同类房屋的租金标准。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。