买了二手房却被原房主占着不肯搬怎么办？征和律所结合西安(2025)陕01民终8963号案例实务解读
法律问题
购买已完成过户登记的二手房后，发现原房屋所有权人仍占用房屋，且原所有权人主张其系被“套路贷”、从未同意出售房屋，买受人能否起诉要求原所有权人腾退房屋？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕01民终8963号生效判决分析：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即便前手房屋交易存在争议，只要买受人在购房时满足善意取得的法定条件，即受让时为善意、支付了合理对价、已完成不动产登记，就依法取得房屋所有权，有权要求无权占用房屋的原所有权人腾退房屋，行使排除妨害请求权。
本案中，即使原房主朱某某主张其与张某的房屋交易并非自身真实意愿，但王某作为后续买受人，在购房时房屋登记在张某名下，王某有理由相信张某有权处分房屋，且王某支付了符合市场行情的购房款，已完成过户登记并偿还按揭贷款至今，完全符合善意取得的构成要件，依法享有房屋所有权，有权要求朱某某腾退。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
- 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
- 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十四条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
最新案例
基本事实
朱某某原系西安市浐灞生态区某小区一套房屋的所有权人。2021年7月，该房屋转移登记至张某名下，朱某某主张其从未同意出售房屋，系被某某典当有限公司相关人员“套路贷”，房屋过户并非其真实意愿，且未实际收到购房款。
2023年9月，张某与王某签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋以144万元的价格出售给王某。王某通过资金监管账户支付了全部购房款，其中115万元为银行按揭贷款，房屋于2023年过户登记至王某名下。
王某准备装修入住时，发现朱某某占用案涉房屋，遂起诉要求朱某某腾退并支付房屋占用损失。朱某某辩称其系房屋真实所有权人，张某无权处分房屋，王某不构成善意取得。
争议焦点
王某是否构成善意取得案涉房屋所有权，是否有权要求朱某某腾退房屋。
法院观点
法院经审理认为：首先，朱某某主张其未同意出售房屋，但未提供充分证据证明，且其自认曾将身份证件、银行卡及密码交给他人协助办理相关手续，与“不知情、不同意出售”的主张矛盾；其次，即便张某系无权处分，王某的行为也符合善意取得的构成要件：
1. 善意方面：王某购房时房屋登记在张某名下，其通过中介介绍实地看房时房屋为空置状态，已尽到合理注意义务，朱某某无证据证明王某知晓张某无处分权，应认定王某为善意；
2. 合理价格方面：案涉房屋交易价格144万元，与朱某某主张的市场价格150万元接近，属于合理范围；
3. 登记方面：案涉房屋已依法转移登记至王某名下。
因此，王某依法取得案涉房屋所有权，有权要求无权占有人朱某某腾退房屋。关于房屋占用损失，因朱某某占用期间对房屋进行了装修，且房屋未实际出租，故对王某主张的占用费不予支持。
裁判结果
一审法院判决朱某某于判决生效之日起十日内腾退案涉房屋，驳回王某的其他诉讼请求。朱某某不服提起上诉，陕西省西安市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕01民终8963号
- 案由：排除妨害纠纷
- 审理法院：陕西省西安市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 二手房交易前务必实地核验房屋状态：买受人在签订购房合同前，应至少1-2次实地看房，确认房屋是否有人居住、是否存在租赁或占用情况，必要时可向小区物业核实业主信息及居住情况，避免出现“过户后无法收房”的困境。
- 优先选择官方资金监管渠道支付房款：通过存量房交易资金监管账户支付购房款，既能确保交易资金安全，也能在发生纠纷时作为已支付合理对价的核心证据，强化善意取得的认定。
- 过户后及时收房并固定证据：完成过户登记后，买受人应第一时间联系出卖人收房，若发现房屋被他人占用，应及时通过拍照、录像、报警等方式固定占用事实，尽快向法院提起排除妨害诉讼，避免因长期拖延扩大损失。
- 若遭遇“原房主主张被套路贷”无需过度恐慌：只要买受人自身是通过正规渠道购房、已尽到合理注意义务、支付了合理对价并完成过户，就符合善意取得的法定条件，原房主与前手出卖人之间的纠纷属于另一法律关系，不影响买受人的所有权。买受人可持不动产权证书、购房合同、付款凭证等证据积极应诉维权。
- 主张房屋占用费需提前准备证据：如果要求占用方支付房屋占用损失，应提前收集同小区、同户型、同面积房屋的市场租金证据（如中介挂牌截图、租赁合同等），否则法院可能因证据不足不予支持，本案中王某的占用费请求未获支持就是典型参考。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。