提前撤店违约物业合同解除，已交的保证金能直接当违约金扣吗？征和律所结合汉中(2025)陕07民终1446号案例实务解读
法律问题
1. 因商户单方违约导致物业服务合同解除的，商户已缴纳的管理保证金、质量保证金能否直接被作为违约金不予退还？
2. 一审判决论理部分的表述，是否会影响当事人另案主张返还保证金的权利？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕07民终1446号生效判决解答：
首先，一审判决论理中关于“保证金作为违约金不予退还”的表述不属于判决主文的判项内容，不对当事人的实体权利产生既判力，相关保证金返还争议已由另案生效判决处理，当事人无需担心一审论理表述影响自身合法权益。
其次，违约金兼具补偿性与惩罚性，即使合同约定违约方已付保证金作为违约金不予退还，守约方也应当就其实际损失承担举证责任，若保证金金额明显超过守约方的实际损失，违约方有权请求法院依法调低违约金数额。
最后，判断保证金能否直接抵扣违约金，需要先明确保证金的性质：若为履约担保性质的管理保证金，在违约方存在根本违约行为的前提下，可按照合同约定抵扣违约金；若为专项质量保证金，仅在出现对应质量纠纷、消费者纠纷时才予以扣除，无对应纠纷时应当按照合同约定退还，不得直接笼统抵扣违约金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
- 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。前款第六项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
真实案例
基本事实
2022年6月，汉中某某汽车销售服务有限公司（以下简称汽车销售公司）与汉中某某商业管理有限公司（以下简称商管公司）签订《商业管理服务协议》，约定由商管公司为汽车销售公司承租的汉中吾悦广场商铺提供物业服务，合同期限至2025年3月；汽车销售公司需缴纳管理保证金44808元、质量保证金3000元，协议约定若因汽车销售公司原因导致商铺租赁合同解除的，视为根本违约，已付各项保证金作为违约金不予退还。
2023年12月，汽车销售公司以经营亏损为由申请退租，双方协商未果后，汽车销售公司于2024年3月自行腾退商铺，商管公司于2024年4月通知解除合同，随后诉至法院，要求确认合同解除、支付欠缴物业费、支付违约金。一审法院判决确认合同于2024年4月30日解除，汽车销售公司支付欠缴物业费22404元，论理部分提及“被告所支付的保证金作为违约金不予退还”，驳回商管公司其他诉讼请求。汽车销售公司不服一审论理部分的表述提起上诉，主张该表述会影响其另案主张返还保证金的权利。
法院观点
二审法院认为，一审论理中关于保证金不予退还的表述并非事实认定，也不属于判决主文的判项内容，且汽车销售公司已就保证金返还另案起诉，该案已有生效判决作出处理，汽车销售公司仅以一审论理内容要求撤销一审判决无事实与法律依据。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕07民终1446号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：陕西省汉中市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 注意区分裁判文书的论理部分与判项部分：只有判决主文的判项内容以及裁判确认的基本事实才具有既判力，论理部分的观点仅为法院裁判的理由阐述，不直接产生约束当事人实体权利的效力，若仅对论理内容有异议，不能单独就该部分提起上诉，需针对实体判项提出上诉主张。
- 签订物业服务合同时需明确各类保证金的性质与退还条件：对于管理保证金、质量保证金等不同类型的保证金，应当单独约定退还条件、抵扣规则，避免笼统约定“违约则所有保证金不予退还”，防止出现违约金过高被法院调整的风险。
- 守约方主张违约金时需举证证明实际损失：即使合同约定了违约金标准，若违约方主张违约金过高，守约方应当就其实际损失（如商铺空置损失、招商成本、物业服务损失等）承担举证责任，否则法院可能依法调低违约金数额。
- 同一合同涉及多个诉讼的需注意关联处理：若同一合同项下的保证金返还、违约金、欠付费用等争议分案起诉的，应当及时向法院提交其他案件的审理情况，避免不同判决出现冲突，影响自身权利主张。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。