拆迁安置约定办证所有费用由甲方承担包含契税和维修基金吗？征和律所结合汉中(2025)陕07民终607号案例实务解读
法律问题
拆迁产权调换协议中约定“甲方承担办证所有费用”，这里的“所有费用”具体指什么？是否包含契税和住宅专项维修资金？未在协议上盖章的联合开发方是否需要共同承担责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕07民终607号生效判决解答：
第一，协议中手写修改并加盖居委会公章的“甲方承担所有办证费用”条款，是合法有效的合同内容，对各方均有约束力。从条款修改的体系逻辑来看，原打印条款明确约定“超面积契税和维修基金由乙方自行承担”，现该部分内容被全部划去，另行约定“甲方承担所有费用”，足以说明双方已通过修改条款的方式，将原本由被拆迁人承担的契税、维修基金等办证相关费用均转由甲方承担，因此“所有费用”应当指办理房屋产权证所需的全部支出，包括契税、住宅专项维修资金、不动产登记费等各类关联费用。
第二，虽然我国法律规定契税的法定纳税义务人是房屋权属承受人、住宅专项维修资金由业主负责交存，但法律并未禁止当事人通过合同约定费用的实际承担主体，该类约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，义务方不能以“自己不是法定交纳主体”为由拒绝履行合同约定。
第三，未在拆迁协议上盖章的联合开发房地产公司，因案涉项目系其与居委会联合开发，其实际参与了项目建设、安置交房、协助办证等全流程工作，知晓并认可拆迁安置协议的内容，因此应当与居委会共同承担付款责任。至于居委会与房地产公司之间的内部责任分摊比例，属于二者的内部法律关系，不能对抗被拆迁人，被拆迁人有权要求双方共同或任意一方承担全部费用，承担责任的一方可后续依据内部合作协议向另一方追偿。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国契税法》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
- 《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
真实案例
基本事实：2007年，汉中市汉台区某社区启动旧房改造项目，由社区居委会与当地某某房地产开发有限公司联合开发。2010年，居委会、房地产公司作为共同甲方，与被拆迁人肖某某签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定以“拆一还一”方式进行产权调换。协议第三条第8款原打印内容为“甲方负责为乙方办理新楼安置房的产权证。超面积的契税由乙方自行承担，包括新安置房的维修基金”，后该内容被全部划去，手写修改为“甲方应当按乙方指示将产权证办于其子赵某某名下并由甲方承担所有费用”，手写部分仅加盖了居委会公章，房地产公司未在协议上盖章。
后因项目建设规划手续不全、资金困难、施工方不配合竣工验收等问题，肖某某等拆迁户长期无法办理房屋产权登记，直至2024年相关问题解决后才完成办证，房屋登记在肖某某之子赵某某名下。办证过程中共计支出费用10605.92元，包括契税268.92元、住宅专项维修资金10257元、不动产登记费80元。肖某某向居委会和房地产公司主张该笔费用未果，遂诉至法院。
一审法院判决居委会与房地产公司共同承担上述费用，居委会不服提起上诉，主张“所有费用”仅指80元不动产登记工本费，契税和维修基金属于法定业主承担费用，不应由其负担，且应明确其与房地产公司的责任分摊比例。
法院观点：陕西省汉中市中级人民法院审理认为，首先，手写修改的条款加盖有居委会公章，属于合同有效组成部分；原条款已明确将契税、维修基金列为乙方承担范围，现该部分被全部划除并约定甲方承担所有费用，从合同解释的角度，“所有费用”理应包含契税和维修基金，否则修改条款无实际意义。其次，契税、维修资金的法定交纳主体规定不排斥当事人约定实际承担主体，该约定不违反法律强制性规定。最后，房地产公司作为联合开发方，虽未在协议上盖章，但实际参与项目运营和安置履行，应当与居委会共同承担责任，二者内部责任比例不属于本案审理范围。
裁判结果：2025年6月25日，陕西省汉中市中级人民法院作出(2025)陕07民终607号民事判决，驳回上诉，维持原判，即居委会与房地产公司共同向肖某某支付办证费用10605.92元。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕07民终607号
- 案由：合同纠纷
- 审理法院：陕西省汉中市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订拆迁安置协议时，对于“所有费用”“全部费用”等模糊表述，务必在条款后明确列明具体费用项目，例如是否包含契税、住宅专项维修资金、不动产登记费、测绘费、印花税等，约定越细致后续争议风险越低。若涉及手写补充或修改条款，必须要求全部合同主体签字盖章确认，避免仅一方盖章导致后续其他主体否认条款效力。
- 涉及联合开发的拆迁项目，被拆迁人应尽量要求所有联合开发主体均在协议上签字盖章，明确约定各方承担连带责任，避免后续各方互相推诿责任，降低维权成本。
- 需注意“法定交纳义务”不等于“实际承担义务”，法律仅规定了相关费用的法定交纳主体，并未禁止当事人通过合意约定费用的实际承担方，只要协议是双方真实意思表示且不违反强制性规定，就具有法律约束力，义务方应当依约履行。
- 遇到多方共同承担责任的情形，债权人有权向任意一方主张全部债权，无需受各方内部责任比例约定的限制；承担了超出自身份额责任的一方，可后续依据内部协议向其他责任方追偿。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。