买了未办产权的棚改商铺能否排除强制执行？征和律所结合陕西(2025)陕民申2701号案例实务解读
法律问题
购买棚户区改造等综合安居工程中、未办理不动产权属登记的房屋，买受人能否以其与合作开发方签订的房屋认购协议为由，排除申请执行人对该房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)陕民申2701号生效判决分析：针对棚改、保障房等非商业开发的综合安居工程项目，法院在审查案外人执行异议时，不会完全套用普通商品房的裁判规则，而是会结合项目性质、合作开发约定等实质判断房屋的处分权归属：
- 若合作开发协议明确约定施工方/投资方享有部分房屋的处分权，即使房屋未登记在其名下，也不宜直接以无权处分为由认定买卖合同无效；
- 只要认购协议具备房屋位置、面积、价款、交付等核心条款，就可以认定为合法有效的书面买卖合同，不因项目未取得商品房预售许可证而当然无效（因该类项目不属于普通商品房开发范畴）；
- 买受人若能同时满足“查封前签合同、查封前合法占有、已付全部房款、非因自身原因未办过户”四个要件，即可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除申请执行人的强制执行。
法律依据
1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2. 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最新案例
基本事实
王某因与陕西某某投资有限公司（以下简称某某投资公司）、刘某、王某某等的金钱债权纠纷，向人民法院申请强制执行，查封了某某投资公司参与合作开发的延安某镇安居工程项目中的多套商铺。
案外人徐某向法院提出执行异议，称其早于查封时间就与某某投资公司签订了《商铺认购协议书》，已付清全部购房款并实际占有房屋，因项目属于安居工程暂无法办理产权登记，请求停止对案涉商铺的执行。法院支持徐某的执行异议后，王某不服，提起申请执行人执行异议之诉，一审、二审均被驳回诉讼请求，王某遂向陕西省高级人民法院申请再审。
争议焦点
徐某对案涉安居工程项目的商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点
陕西省高级人民法院经审查认为：
- 案涉项目属于棚户区改造、保障房等综合安居工程，不同于普通商业开发项目。根据建设方某某农场与某某投资公司的合作协议，除安置职工用房外，其余房屋归某某投资公司所有，因此某某投资公司有权处置案涉房屋，本案可参照执行异议复议相关规定审查。
- 徐某与某某投资公司签订的《商铺认购协议书》签订时间早于查封时间，协议内容具备房屋买卖合同的基本要素，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的书面买卖合同。
- 徐某提交的收款收据可以证明其已付清全部购房款，《房屋交付使用合同》及建设方出具的说明可以证明其在查封前已实际占有案涉房屋。
- 案涉小区属于综合安居工程，尚无法办理房屋产权登记，未办理过户登记非因徐某自身原因造成。
裁判结果
驳回王某的再审申请。
案例检索信息
- 案号：(2025)陕民申2701号
- 案由：申请执行人执行异议之诉
- 审理法院：陕西省高级人民法院
- 裁判日期：2025年6月26日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：针对此类安居工程、棚改项目的房屋买卖及执行纠纷，当事人需重点关注以下风险要点：
- 购房前核实处分权是核心：购买非普通商品房的安居类房屋时，务必先核实项目的合法审批文件，以及出售方是否有合法的处分权（如合作开发协议中的房屋分成约定、建设方的授权文件等），避免因无权处分导致合同目的无法实现。
- 合同要具备核心条款：签订购房协议时，要明确约定房屋位置、面积、单价、总价款、交付时间、办证时间等核心内容，不要仅签订模糊的认购意向书，否则可能被认定为预约合同，无法满足执行异议中“合法有效书面买卖合同”的要件。
- 付款凭证要留存完整：购房款尽量直接支付至出售方的对公账户，转账时备注清楚“XX房屋购房款”，同时要求出售方出具加盖公章的收款收据；若需支付至个人账户，务必要求出售方出具指定收款的书面授权，避免后续因付款主体、收款主体不一致无法证明付款事实。
- 占有证据要及时固定：收房时要留存好交付通知、交付协议、物业费/水电费缴纳凭证、装修合同及付款记录等材料，证明自己在房屋被查封前已合法占有，这是执行异议成立的核心要件之一。
- 申请执行人需提前排查财产权属：作为申请执行人，在申请查封被执行人的未登记房产前，要尽可能核实房产的实际权利状态，比如是否有合作开发方、是否已对外出售、是否有安置义务等，避免执行程序受阻；若遇到案外人提出执行异议，也可从合同效力、付款真实性、占有合法性等角度针对性抗辩。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。