自管公房承租人变更纠纷法院受理吗？征和律所结合济南(2025)鲁01民终6098号案例实务解读
法律问题
因单位自管公房承租人变更引发的确认租赁关系无效纠纷，是否属于人民法院受理民事诉讼的范围？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁01民终6098号生效判决分析：判断公房类纠纷是否属于人民法院民事案件受理范围，核心在于区分争议的本质属性：若争议源于单位依据内部管理职能对自管公房进行分配、调整、变更承租人等内部管理行为，属于单位内部房屋管理事项争议，不属于平等民事主体之间因财产关系引发的纠纷，人民法院不予受理；若争议是在已确立合法租赁关系的前提下，因租赁履行、第三方侵占等平等主体间的权益纠纷，则属于人民法院民事案件受案范围。
本案中，济南某某公司作为涉案自管公房的管理单位，2003年收取过户费并将承租人由王某平变更为王某其的行为，属于履行单位内部公房管理职责的行为，由此引发的确认租赁关系无效纠纷，符合“因单位内部建房、分房等而引起的房地产纠纷”的特征，依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
法律依据
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条
起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 - 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条
凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
注：最高人民法院2014年已明确答复，上述通知并未废止，其关于房地产民事案件受案范围的规定仍符合现行民事诉讼法要求，在司法实践中持续适用。
最新案例
基本事实
王某平与王某其系同胞兄弟。涉案房屋位于济南市市中区某街，原属济南市某某服务总公司所有的自管公房，1980年单位分配给王某平居住使用，后经单位改制及资产调整，由济南某某公司负责管理。1982年王某平将户口迁出涉案房屋，王某其迁入户口并实际居住。2003年1月，济南某某公司收取房屋过户费后，将涉案房屋承租人变更登记为王某其。2007年涉案房屋拆迁，济南某某公司出具证明确认王某其为承租人，王某其随后与拆迁部门签订拆迁安置协议，取得安置房屋。
王某平认为济南某某公司变更承租人的行为未经其同意，侵犯其合法权益，遂向法院起诉，请求确认济南某某公司与王某其之间的公有住房租赁关系无效。
争议焦点
本案是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。
法院观点
法院经审理认为，济南某某公司作为自管公房的出租单位，收取过户费并变更承租人登记的行为，属于履行单位内部房屋管理事项的行为。本案纠纷系因单位调整分配公有租赁住房引发，符合“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”的特征，不属于人民法院受理民事案件的范围。
裁判结果
一审法院裁定驳回王某平的起诉；二审法院驳回上诉，维持原裁定。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁01民终6098号
- 案由：确认合同无效纠纷
- 审理法院：山东省济南市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 遇到自管公房承租权相关纠纷时，首先要准确判断纠纷性质：若对单位作出的分房、调房、变更承租人等内部管理决定不服，属于单位内部管理范畴，应优先向单位及其上级主管部门申请解决，直接向法院起诉大概率会被驳回，浪费时间和诉讼成本。
- 若已依法取得公房承租权，因租赁履行（如租金缴纳、房屋维修）、第三方侵占房屋等产生纠纷的，属于平等主体之间的民事权益争议，可收集租赁合同、缴费记录、沟通凭证等相关证据向人民法院提起民事诉讼。
- 公房承租权往往关联拆迁安置、福利保障等重大利益，相关权利人应及时关注房屋的承租人登记状态，若对承租人变更有异议，尽早以书面形式向公房管理单位或其上级主管部门提出，并留存沟通记录、异议函、送达凭证等证据，避免房屋拆迁、处置后权益受损难以救济。
- 此外，若公房管理单位为行政机关或法律法规授权的组织，变更承租人的行为属于行政行为的，当事人可结合具体主体身份和行为性质，判断是否符合行政诉讼受案范围，通过行政途径维权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。