亲人作证后改口称此前被骗，无书面合同的房屋买卖关系如何认定？征和律所结合青岛(2025)鲁02民申411号案例实务解读

法律问题

没有签订书面房屋买卖合同，且证人先后作出相互矛盾的证言时，法院能否认定房屋买卖关系成立？证人改口称此前作证系受欺骗的，法院会采信哪份证言？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)鲁02民申411号生效判决分析：

首先，房屋买卖合同并非必须采用书面形式才成立。根据我国民法典规定，当事人订立合同可以采用口头形式、书面形式或者其他形式，只要双方就买卖标的、价款、交付等核心条款达成合意，且已经实际履行主要义务的，即便没有书面合同，也可以认定合同关系成立。

其次，对于证人前后作出矛盾证言的采信问题，我国民事诉讼遵循诚实信用和“禁止反言”原则。证人如果要推翻自己此前作出的证言，必须对前后矛盾的原因作出合理解释，并且提供相应证据予以佐证；如果没有合理理由也没有证据支撑，法院会优先采信证人首次作出的、能够与其他在卷证据相互印证的证言。

本案中，虽然武某方甲提交了证人改口的录音，但证人无法对“受欺骗作证”的说法提供证据，且首次证言能够和房屋实际居住情况、拆迁协议签订情况等其他证据相互印证，因此法院最终采信了首次证言，认定双方存在房屋买卖关系。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
• 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条：当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。证人作证的，参照适用前款规定。

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基本事实

武某方甲与武某方乙系亲兄弟，均为青岛市即墨区某街道西四舍村村民。武某方乙主张其于2000年以17000元的价格向武某方甲购买了村内一处宅基地房屋，双方未签订书面买卖合同，房屋交付后由武某方乙长期居住使用，后续遇村庄拆迁，武某方乙直接与村经济合作社签订了拆迁补偿协议。

武某方甲则主张双方并非房屋买卖关系，而是借住关系，武某方乙只是临时借用房屋居住，自己从未作出过出卖房屋的意思表示。

此前在村经济合作社起诉武某方乙的另一起案件中，双方的兄长武某方丙、武某方丁及弟弟武某方均出庭作证，证明武某方甲已于2000年将案涉房屋出卖给武某方乙。后武某方甲提交了与武某方丙等人的录音，称武某方丙、武某方丁表示之前作证是受武某方乙欺骗，实际房屋是借住而非买卖。

案件经一审、二审审理，均认定双方存在房屋买卖合同关系，武某方甲不服，向山东省青岛市中级人民法院申请再审。

争议焦点

• 武某方甲提交的证人改口证言是否属于新证据，能否推翻原判决？
• 双方未签订书面房屋买卖合同的情况下，能否认定买卖关系成立？
• 证人先后作出矛盾证言的，法院应当如何采信？

法院观点

法院经审查认为：

第一，武某方甲再审提交的录音内容与二审提交的录音内容基本一致，不属于法定的新证据范畴，法院不予审查。

第二，关于证人证言的采信问题，证人作出前后不一致证言的，应当对矛盾作出合理解释。本案中武某方丙、武某方丁等人虽称首次作证系受武某方乙诱骗，但未提供任何证据予以佐证，也未对改证作出合理解释，且改口后的证言与在卷其他证据相互矛盾，依据诚实信用和禁止反言原则，应当采信证人首次出庭作出的证言。

第三，原审法院结合证人证言、户口登记信息、村委证明、房款收据、房屋实际居住情况、拆迁补偿协议签订情况等多组证据，综合认定双方存在房屋买卖关系，符合民事诉讼高度盖然性的证明标准，认定事实并无不当。

裁判结果

驳回再审申请人武某方甲的再审申请。

案例检索信息

• 案号：(2025)鲁02民申411号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：山东省青岛市中级人民法院
• 裁判日期：2025年6月23日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 亲属之间的房屋交易切勿因“碍于情面”不签书面合同。无论是农村宅基地房屋还是城市商品房，哪怕是亲兄弟姐妹之间的交易，都应当签订书面的买卖协议，明确约定房屋位置、价款、支付方式、交付时间、过户安排等核心条款，同时留存好房款支付凭证、房屋交接记录等材料，避免日后发生纠纷时口说无凭。
2. 证人作证应当如实陈述，不得作伪证或随意改口。证人故意作虚假陈述、妨害民事诉讼的，法院可以依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重的，还可能涉嫌刑事犯罪。如果此前的证言确实有误，应当主动向法院说明情况并提供充分的证据证明，仅凭口头改口无法推翻此前的证言。
3. 没有书面合同的房屋买卖纠纷，应当注重收集间接证据形成证据链。如果确实没有签订书面合同，当事人可以收集房屋实际居住的证明（如水电气缴费记录、村委证明、邻居证言）、房款支付的凭证（如转账记录、收条、聊天记录）、房屋证件交付的记录、双方沟通房屋买卖的录音或聊天记录等证据，只要证据能够相互印证，达到高度盖然性的标准，法院也会认定买卖关系成立。
4. 再审程序中提交新证据有严格的法定条件。当事人申请再审时提交的证据必须是原审庭审结束后新发现、因客观原因无法取得的新证据，仅仅是证人改口的证言如果没有其他证据佐证，不属于法定新证据，无法推翻原生效判决。

此外，本案中还涉及农村宅基地房屋买卖的特殊问题，征和律所提示，农村宅基地房屋买卖需符合“买卖双方均为本集体经济组织成员”等法定条件，否则合同可能被认定为无效，交易前建议先咨询专业律师，避免因合同无效遭受损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。