出租方没有土地使用权证签的土地租赁合同有效吗？征和律所结合青岛(2025)鲁02民终5362号案例实务解读
法律问题
出租方未取得土地使用权证，甚至土地所有权归第三方所有的情况下，签订的土地租赁合同是否有效？出租方是否有权向承租方主张租金及合同到期后的占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁02民终5362号生效判决分析：
首先，土地租赁合同的效力判断不以出租方取得土地使用权证为必要前提。只要合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，就应当认定为合法有效。
其次，出租方是否有权收取租金，核心在于其是否对租赁土地享有合法的占有、使用、收益权利，而非必须是土地所有权人。本案中，虽然涉案土地所有权归街道办事处，被上诉人也未完成土地出让手续、未取得国有土地使用权证，但其系原集体企业经政府批复改制而来，继受了原企业对涉案划拨土地的合法用益权益，有权对外出租土地并获取收益。
最后，承租方在签订合同时已认可出租方的主体资格，且实际使用土地多年、正常缴纳租金，仅在欠付租金后以出租方无权属证明为由抗辩，有违诚信原则，且未提供充分证据证明出租方已丧失相关权利，故该抗辩无法得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
2016年5月20日，黄某华与青岛某某阀门有限公司签订《厂地租赁合同》，约定租赁位于青岛市崂山区的600平方米厂地用于经营，租期5年（2016年5月20日至2021年5月20日），年租金35000元。合同签订后，黄某华实际使用土地并缴纳租金至2018年10月31日，此后未再支付任何费用。租赁期满后，黄某华未搬离涉案土地。2022年8月3日，阀门公司在黄某华经营场所张贴腾空通知，要求其结清欠付费用并腾退土地，黄某华未予配合，阀门公司遂诉至法院。
争议焦点
青岛某某阀门有限公司是否享有涉案土地的合法出租权，是否有权向黄某华主张欠付租金及合同到期后的占有使用费。
法院观点
二审法院认为，涉案土地原系青岛某某水阀厂的划拨工业用地，根据政府批复文件，青岛某某水阀厂经改制变更为青岛某某阀门有限公司，阀门公司据此对涉案土地享有占有、管理、使用、收益的权利。黄某华主张阀门公司因未缴纳土地出让金丧失使用权，但未提供充分证据予以证明；且黄某华签订合同时已认可阀门公司的出租权，实际使用土地多年未提出异议，其抗辩有违诚信，不能成立。双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，黄某华应当支付拖欠的租金及合同到期后的占有使用费。
裁判结果
山东省青岛市中级人民法院于2025年6月25日作出(2025)鲁02民终5362号民事判决，驳回上诉，维持原判：黄某华于判决生效之日起十五日内腾退涉案厂地并交付青岛某某阀门有限公司；支付欠付租金87500元；支付自2021年5月21日起至实际腾退之日止，按年租金35000元标准计算的占有使用费。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁02民终5362号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：山东省青岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月25日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 对出租方而言：若出租的土地尚未办理不动产权属证书，务必妥善保管能够证明自身享有合法占有、使用、收益权利的证据，包括但不限于政府改制批复、土地权属调查文件、长期实际使用的证明、缴纳土地使用税/房产税的凭证、历史租赁协议等，避免在发生纠纷时因权属证明不足陷入被动。
2. 对承租方而言：签订土地租赁合同前，应当仔细核实出租方的权利来源，不仅要求对方提供不动产权属证书，还可通过自然资源部门查询土地权属状态；若发现出租方无合法出租权利，应当及时拒绝签订合同并止损。若承租后才发现权属存在争议，应当及时固定证据、与出租方协商解除合同，切勿在持续占用土地的情况下拒付租金，否则可能需要承担额外的违约责任。
3. 针对本案中黄某华提出的“被上诉人采取强制手段导致无法营业”的抗辩，法院因未提交有效证据未予支持，这也提醒广大当事人：如果在租赁过程中遇到出租方干扰经营、强制清场等情况，应当第一时间通过报警、录像、公证等方式固定证据，必要时可提起反诉或另行起诉主张损失，不能仅以口头抗辩为由拒付租金。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。