预交土地租金后未签正式租赁合同能退吗？征和律所结合青岛(2025)鲁02民终5363号案例实务解读
法律问题
当事人磋商土地租赁事宜时约定限期签订正式合同，最终未订立正式合同的，预交的租金是否应当返还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鲁02民终5363号生效判决分析： 很多人租地的时候觉得先交钱再说，签合同只是走个过场，但实际上如果双方明确约定了“几日内签正式合同”，那这个约定就属于法律上的“预约合同”——相当于双方先约好“将来要签正式合同”。如果最后正式合同没签成，租地的目的达不到，那收了预付租金的一方，就得把钱退回去。 另外，关于已经转的钱到底是退的租金还是别的钱，法律上讲究“谁主张谁举证”：如果付款的一方说“这钱是别的生意的往来，不是退租金”，就得拿出证据来证明，拿不出证据的，法院就会认定这钱是退的案涉租金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
基本事实
青岛某某科技专业合作社（以下简称合作社）想租地搞农业，经朋友王某介绍，和朱某商谈租地的事。2023年12月9日，合作社的员工朱某和中间人王某一起，给了朱某22000元的土地租赁费，朱某当场写了收条，上面明确写着“租赁合同三日内签订，价位5-6百元一亩”。
结果三天过去了，双方因为各种原因没签成正式的租赁合同。合作社就找朱某要回之前交的22000元，朱某说已经退了8000元，剩下的不想退；合作社则说那8000元是朱某欠合作社法定代表人牟某的个人欠款，和租地的钱没关系，双方谈不拢，合作社就起诉到了法院。
一审法院判决朱某返还剩下的14000元租金，双方都不服，都上诉到了青岛市中级人民法院。
争议焦点
- 没签正式的土地租赁合同，朱某该不该把收的租金退回去？
- 朱某已经给的8000元，到底是退的租金还是别的钱？
法院观点
首先，双方当初说好“三天内签正式合同”，这属于预约合同，就是先约好将来要签正式合同。现在正式合同没签成，租地的目的达不到，合作社要求退预付的租金，是合法的。
其次，合作社说那8000元是别的个人欠款，但拿不出证据来证明，所以法院不认可这个说法，认定这8000元就是朱某退的租地款。
裁判结果
山东省青岛市中级人民法院二审判决：驳回双方的上诉，维持原判，也就是朱某要在判决生效后10天内，还给合作社14000元租金。
案例检索信息
- 案号：(2025)鲁02民终5363号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：山东省青岛市中级人民法院
- 裁判日期：2025年6月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 第一，不管是租地、租房还是租设备，只要是先交钱再签正式合同的，一定要在收条、转账备注里写清楚这笔钱的性质——是“定金”“订金”还是“预付租金”，还要写清楚如果没签成正式合同，这笔钱退不退、怎么退，避免事后扯皮。 第二，双方如果有好几笔生意往来，转账的时候一定要备注清楚是哪笔业务的钱，比如“XX地租金退款”“XX项目货款”，不然真的闹到法院，说不清楚钱的用途，很容易吃哑巴亏。 第三，很多人觉得“我都开始准备犁地/收拾场地了，就算合同没签也已经生效了”，但如果双方明确说了要签正式合同才算数的，那没签正式合同、也没实际使用租赁物的，合同就没成立，付了钱的一方是可以要求退款的。 另外提醒大家，土地租赁合同涉及的金额往往不低，而且涉及土地用途、承包权限等很多专业问题，签合同前最好找专业律师审核，避免踩坑。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。